나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52187 [1] 경기도 광주시 능평동 194-49 엔카운티 103동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두남감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본 건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 4층 건내 1층 101호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감.
창호 : 알미늄 샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남동측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 광주하남교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

이 사건 등기사항증명서에는 전유부분 면적이 60.02㎡이나 건축물대장상에는 전유부분 면적은 60.3㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52187 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

물건종류: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 광주시 능평동 194-49 엔카운티 103동 1층 101호

토지 면적: 68.59㎡ (약 20.75평)

건물 면적: 60.02㎡ (약 18.16평)

감정가: 278,000,000원

1.3. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 엔카운티 103동 101호

건축년도: 2015년 (사용승인일 2016-09-28)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 1층 (총 4층 건물)

난방방식: 도시가스 개별난방

부대시설: 승강기 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경기도 광주시 능평동 소재 능평초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(성장관리구역(일반형)), 가축사육제한구역, 상대보호구역(능평초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

일반적인 주택단지 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 능평초등학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호하나, 일부 지역은 환경 관련 법규(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)의 적용을 받습니다. 종합적인 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 실제 방문을 통한 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-06

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 금액이 0원으로 표시되어 있습니다. 이러한 경우 실제 인수 여부 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-29

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-07-31

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나 확정일자가 없습니다. 배당신고일자가 있으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

주의사항: 상기 임차인 김 의 경우, 대항력이 있으며 보증금이 2억 원에 달합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성도 존재합니다. 이 부분은 경매 절차 진행 및 법원의 최종 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리분석 전문가와 상의하여 명확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2021-07-01 접수된 이효경 근저당권 (을10)

등기부채권 총액: 333,779,160원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권은 없음)

권리분석 요약: 말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 임차인 김 (2018-05-29 전입)이 대항력을 가지고 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어 보증금 인수 여부가 불확실하며, 이 부분이 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 그 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향 (2026년 5월 기준)

본 건과 같은 동(103동)의 포레스빌(103동) 전용면적 53.84㎡(약 16.28평) 물건이 2026년 5월 9일 160,000,000원(1.6억 원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 982만원 수준입니다.

또한, 인근 두루미인3차(바동) 전용면적 59.96㎡(약 18.14평) 물건이 2026년 5월 9일 164,000,000원(1.64억 원)에 거래되었으며, 평당 약 904만원 수준입니다.

상대적으로 신축 건물인 필하우스(2019년 준공) 전용면적 52.3㎡(약 15.82평) 물건은 2026년 5월 5일 247,000,000원(2.47억 원)에 거래되어 평당 약 1561만원 수준을 기록했습니다.

4.2. 시세 분석

본 건의 면적은 60.02㎡(약 18.16평)이며, 감정가는 278,000,000원입니다. 이는 평당 약 1531만원 수준으로, 최근 매매 사례 중 필하우스의 시세와 유사한 수준입니다.

그러나 본 건과 동일한 건물(103동) 내 포레스빌(103동)의 거래 사례(1.6억 원, 평당 982만원)를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 동일 건물 내 가격 편차가 발생한 원인(층수, 향, 내부 상태 등)에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 건 인근에 능평초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

주택지대에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

임차인 김 은 대항력을 가지고 있으며 보증금이 2억 원에 달합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 낙찰 후 보증금 인수 여부가 불확실하며, 인수 시 낙찰가의 실질적인 부담이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 간의 괴리

감정가는 278,000,000원이나, 동일 건물 내 유사 면적 거래 사례가 160,000,000원으로 확인되어 시세 대비 감정가가 높을 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

공동담보로 등재되어 있어, 관련 물건들의 경매 진행 현황 및 채무 관계를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 능평초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 철근콘크리트 구조의 신축급 건물이며, 기본적인 생활 편의시설 이용도 편리합니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 2억 원)의 인수 여부가 불확실한 점과 감정가 대비 실거래가 수준이 낮은 점은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히, 임차인 인수 여부에 따라 낙찰가의 실질적인 부담이 크게 달라지므로, 입찰 전 반드시 해당 리스크를 명확히 파악하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 동일 건물 내 직거래 사례 반영

본 건과 같은 103동 내 최근 거래 사례(1.6억 원)를 참고할 때, 시세가 합리적으로 형성될 경우 저가 매수의 기회를 얻을 수 있습니다.

8.2. 양호한 입지 조건

주택지대로서 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 초등학교가 인접해 있어 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

8.3. 건물 신축성

2015년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 278,000,000원

주요 거래 사례 (동일 건물, 53.84㎡): 160,000,000원 (평당 약 982만원)

본 건 면적 (60.02㎡)으로 환산 시 추정 시세: 약 178,000,000원 (평당 약 982만원 기준)

또는 평당 1,200만원 적용 시: 약 218,000,000원

종합적인 시장 상황, 동일 건물 거래 사례, 그리고 가장 중요한 '대항력 있는 임차인 보증금 인수 여부'를 고려할 때, 본 물건의 예상 낙찰가는 다음과 같은 범위에서 형성될 수 있습니다.

보수적인 접근 (시세 반영 및 보증금 미인수 전제): 180,000,000원 ~ 220,000,000원

적극적인 접근 (감정가 및 경쟁 고려, 보증금 미인수 전제): 230,000,000원 ~ 260,000,000원

리스크 요인(특히 임차인 보증금 인수 여부)에 대한 명확한 확인 없이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 만약 임차인 보증금 2억 원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질적인 총 매입가는 감정가에 보증금을 더한 금액 이상이 될 수 있으므로, 입찰가를 현저히 낮춰야 합니다. 본 예상가는 보증금이 인수되지 않는다는 전제하에, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.