나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52182 [1] 경기도 광주시 목동 449-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 목동에 소재하는 ""목동마을회관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
공장, 창고, 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 ""공업용 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 4미터 내외 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른의 포장도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역
<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

대상물건은 제조업 공장으로서, 제시외물건(㉠~㉩, 후첨‘건물개황도’ 및 사진용지’참고)
및 기계기구, 부자재, 반제품 등이 소재하고 있으나, 이는 일련번호(가) 및 일련번호(나)의
임차인의 소유로 탐문조사 되어 감정평가 제외하였으며, 소유자의 부재로 인하여 정확한 소
유관계 및 기타 제시외물건 등의 확인이 어려운 바, 관련 업무 진행시 반드시 재확인바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가),(나): 공히 철골조 샌드위치 판넬지붕 지상1층 건물로서,
외 벽: 판넬붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가),(나): 공히 공장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 전기설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 실지조사 당시 일련번호(가) 및 (나)는 임차인이 이용 중인 것으로 탐문조사
되었으나, 소유자의 부재로 인하여 정확한 임대차 관련 내용의 확인이 어려운 상황인 바,
경매 진행시 반드시 재확인바람.

물건 비고

일괄매각. 제조업 공장으로 이용중임. 제시외 건물(가동, 나동) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52182 (1)

소재지: 경기도 광주시 목동 449-2

용도: 공장

감정가: 2,313,640,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 1,526.00㎡ (약 461.62평)

건물면적: 608.80㎡ (약 184.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 481.19㎡ (매각에서 제외)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각. 제조업 공장으로 이용 중임. 제시외 건물(가동, 나동)은 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 광주시 목동에 위치하며, '목동마을회관' 서측 인근입니다. 주변은 공장, 창고, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능한 것으로 평가됩니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 현재 "공업용 건부지"로 이용 중입니다. 남측으로 약 4미터, 서측으로 약 3미터 내외의 막다른 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부상 말소기준권리(을31)는 2023년 5월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(1,080,000,000원)입니다. 이 외 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 이들 권리는 대부분 말소될 예정입니다. (총 채권액: 1,560,000,000원)

건물 등기부상 말소기준권리(을31) 또한 2023년 5월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(1,080,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 계영훈

보증금: 17,000,000원

차임: 1,700,000원

전입/사업자 등록일: 2015-08-01

확정일자: 2015-07-20

배당신고일자: 2025-07-18

대항력: 있음

비고: 배당신고를 하였으며, 대항력이 있습니다.

* 임차인: 조우영

보증금: 10,000,000원

차임: 100,000원

전입/사업자 등록일: 2008-09-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당 여부를 명확히 확인할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수되는 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

권리분석 상, 대항력 있는 임차인이 존재하나, 배당요구 여부 및 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 특히 조우영 임차인의 경우, 대항력은 있으나 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 보증금 전액을 인수하게 될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 광주시 목동 지역은 주변에 공장, 창고, 주택 등이 혼재되어 있는 산업 및 주거 복합 지역의 성격을 띱니다. 서울과의 접근성이 상대적으로 양호하여 물류센터 등 산업 시설이 위치하는 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 확인)

주변 지역 조사 결과, 특별히 언급된 혐오 시설(쓰레기 소각장, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 지역의 특성상 산업 활동과 관련된 시설이 존재할 수 있습니다. 광주시는 생활 쓰레기 소각장 건립을 추진하고 있으나, 이는 시 전체의 계획이며 본 물건지 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설이 확인되지는 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 주택 및 근린생활시설이 소재하는 것으로 보아 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 차량 이용 시 비교적 가까운 거리에 주요 생활 편의 시설이 위치할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 조우영의 경우, 보증금 및 차임 정보가 일부 불확실하며 배당 여부가 명확하지 않아 보증금 전액 인수 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 제시외 건물

일부 제시외 건물(가동, 나동)은 매각에서 제외되므로, 이 부분은 낙찰자가 별도로 처리해야 합니다.

6.3. 공동담보

해당 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 타 물건의 경매 진행 및 낙찰 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

보고서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 경기도 광주시에 위치한 제조업 공장으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 입지 조건은 보통 수준이나, 주변 지역의 개발 가능성과 서울 접근성을 고려할 때 잠재력이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(조우영)의 보증금 인수 여부가 불확실한 점, 제시외 건물이 매각에서 제외되는 점 등은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제조업 공장으로서의 활용 가능성: 넓은 토지와 건물을 활용하여 제조업 기반 시설로 활용할 수 있습니다.

* 지리적 이점: 광주시 목동은 서울 및 수도권과의 접근성이 비교적 양호하여 물류 및 생산 거점으로 활용 가치가 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 권리분석 상 인수되는 보증금이 적고, 말소 기준 권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 점을 고려할 때, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 낙찰가율을 적절히 조절하면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인 조우영의 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가(2,313,640,800원)를 기준으로 하되, 인수될 수 있는 보증금 및 현장 조사 결과, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

- 임차인 조우영의 실제 점유 현황 및 법적 권리 관계 재확인

- 제시외 건물(가동, 나동)의 현황 및 철거 가능성 파악

- 주변 유사 공장 및 토지의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사

- 현장 조사(임장)를 통한 물건의 상태 (하자, 수리 필요성 등) 확인

본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 모든 리스크 요인을 면밀히 검토한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.