나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1933 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 우산리 111-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상감정 · 평가일 2025.06.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 우산리 소재 '우산1리마을회관' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 남측 인근 천진암로변으로
음식점 등 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1): 남측 하향 완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서,
단독주택 건부지임.

- 기호(3): 지목 '도로'인 사다리형 토지로서,
현황 서측 인근지(우산리 112-5 외)의 진출입로로 이용 중임.

인접 도로상태

- 기호(1): 동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로 및 북측으로 기호(3) 토지와 접함.

- 기호(3): 본건 현황 도로로서, 동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로와 연계됨.

(※본건 서측 인접지(우산리 623)는 지목 '도로'이나, 현황 폐도로 서측 인접지를
통해 본건 진출입은 불가함.)

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서(2025.06.02.자)상, 기호(1,3) 공히
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유
산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 이며,
기호(1)은 영농여건불리농지 임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 건축물대장상 기재된 '창고시설(컨테이너구조, 24㎡) 1동' 소재하나, 이동 가능하여 본 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕 1층 단독주택으로서,
외벽: 목재사이딩마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

현장조사시 폐문으로 인하여 육안상 확인하지 못하였으나, 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문되었는 바 경매 참여시 별도 확인하시기 바람.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도'와 같이, 제시외 건물 기호(2-1),(2-2) 소재함.
-기호(2-1): 판넬조 판넬지붕 단층 '창고 등' 약4.0㎡
-기호(2-2): 판넬조 판넬지붕 단층 '창고 등' 약3.6㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건축물대장상 기재된 창고시설(컨테이너구조, 24㎡) 1동은 매각제외

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경1933 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 우산리 111-1

용도: 단독주택

감정가: 400,634,480원

토지 면적: 625.00㎡ (약 189.06평)

토지 지분: 625㎡ (약 189.06평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 34.44㎡ (약 10.41평)

건물 지분: 34.44㎡ (약 10.41평)

건물 제시외 면적: 7.60㎡ (약 2.30평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 초월농업협동조합

2. 0 입지조건

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 우산리 소재 '우산1리마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 남측 천진암로변에는 음식점 등 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지(기호 1)는 남측 하향 완경사지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

토지(기호 3)는 지목이 '도로'인 사다리형 토지로, 현재 서측 인근지의 진출입로로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 기호(1) 토지가 동측 노폭 약 4미터 포장도로 및 북측 기호(3) 토지와 접하고 있으며, 기호(3) 토지는 동측 노폭 약 4미터 포장도로와 연계되어 있습니다.

서측 인접지(우산리 623)는 지목이 '도로'이나 폐도로로, 해당 토지를 통한 본건 진출입은 불가합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당합니다. 기호(1) 토지는 영농여건불리농지입니다.

3. 0 권리분석

토지 등기부 요약 정보를 종합한 결과, 말소기준권리는 2014년 11월 4일 접수된 초월농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

등기부상 총 채권액은 120,000,000원입니다.

본 경매는 채권자 초월농업협동조합에 의해 신청된 임의경매(갑8, 을6)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. (※경매 참여 시 별도 확인 요망)

임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

따라서 임차인이 존재할 경우 보증금 반환 채무는 인수되지 않으나, 대항력 유무 및 실제 점유 관계는 별도로 확인하시는 것이 필요합니다.

4. 0 상권분석

본건은 주위가 단독주택, 농경지, 임야 등으로 구성된 지역으로, 전형적인 농촌 주거 환경을 띠고 있습니다.

남측 인근 도로변에 음식점 등 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 인접해 있지 않아 전반적으로 조용하고 한적한 분위기입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보의 경우, "산호빌라" (건축년도 1997년, 전용면적 74.69㎡)의 최근 실거래가가 7,400만원 ~ 8,000만원 수준으로 나타났습니다. 하지만 본건은 단독주택이며, 제시된 빌라 정보와는 주택 유형, 면적, 입지 조건 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가가 4억원대임을 감안할 때, 해당 빌라 시세는 본건의 시장 가치를 판단하는 데 직접적인 참고가 어렵습니다.

5. 0 생활정보

* 주변 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 조용하고 한적한 전원 주택 생활이 가능한 입지입니다.

* 편의 시설: 남측 인근 천진암로변에 음식점 등 일부 근린생활시설이 위치합니다.

* 교육 시설: 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. (※사전 조사 필요)

* 자연 환경: 농경지, 임야 등이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 0 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계 및 보증금, 차임 등 임차인의 현황이 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 기재된 창고시설(컨테이너구조, 24㎡) 매각 제외: 해당 창고는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요합니다.

* 지상권 존재 가능성: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 경매 참여 시 등기부 및 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 도로 이용 관련: 본건 토지(기호1)는 동측 및 북측(기호3) 도로와 접하나, 서측 인접지(폐도로)를 통한 진출입은 불가합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용 규제가 적용되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 0 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면의 조용한 전원 주택지로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있는 단독주택입니다.

양호한 자연 환경과 차량 접근성을 갖추고 있으며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

다만, 건물 면적에 비해 토지 면적이 상당히 넓으며, 건축물대장상 기재된 창고시설(24㎡)은 매각에서 제외된다는 점을 유의해야 합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상 및 지상권 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변의 다세대 주택 시세가 본건의 감정가와 큰 차이를 보이는 점은, 본건의 가치가 토지 가격에 더 크게 영향을 받거나, 해당 빌라 시세가 본건과는 다른 시장 상황을 반영하고 있음을 시사합니다.

8. 0 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 625㎡의 넓은 토지를 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

* 전원 생활 가능: 조용하고 쾌적한 자연 환경 속에서 전원 생활을 원하는 수요자에게 적합합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있습니다.

* 초기 투자 비용 절감: 경매 특성상 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

9. 0 예상 입찰가

본건의 감정가는 400,634,480원입니다.

토지 면적(625㎡)과 건물 면적(34.44㎡)을 고려할 때, 감정가는 토지 가치에 상당 부분 포함된 것으로 판단됩니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매가는 본건의 감정가와 큰 차이를 보여 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서 감정가를 기준으로 하되, 임차인 관계 미상 및 제시외 건물 제외 등의 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

적정 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 320,000,000원에서 360,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 현장 답사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 기준, 본건의 적정 입찰가는 약 350,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.