나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52304 [1] 경기도 광주시 쌍령동 228-17 쌍령낙원타운하우스 21동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 쌍령동 소재 '광주푸른초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2012년 04월 23일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽: 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건소재지

경기도 광주시 쌍령동 228-17 쌍령낙원타운하우스 21동 3층301호

사건번호

성남지원 2025타경52304 (1)

용도

다세대주택

감정평가액

221,000,000원

토지면적

70. 09㎡ (약 21.2평)

건물면적

80. 10㎡ (약 24.2평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

건축연도

2012년 04월 23일 사용승인

특이사항

대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

경기도 광주시 쌍령동에 소재하며, '광주푸른초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물구조

2012년 04월 23일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

토지이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 각종 규제 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을8 (근저당권, 김정숙, 2022-03-31 접수)

소멸되는 권리

말소기준권리인 을8 근저당권을 비롯하여 을9 근저당권, 갑8 강제경매(주택도시보증공사)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리 (잠재적 인수 대상)

을10 (주택임차권, 박상구) - 보증금 185,000,000원

상세 분석

* 임차인 현황: 임차인 박상구는 2021년 10월 15일 전입, 2021년 09월 17일 확정일자를 받았습니다. 임차인 정보표상 대항력은 '없음'으로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서 참고사항: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 10번 임차권등기(임대차보증금 185,000,000원, 전입일자 2021.10.15. 확정일자 2021.09.17.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명확히 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔여 금액은 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

* HUG 인수조건 변경: 중요한 변수는 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.04.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었다는 점입니다. 이는 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 일부 미회수 시에도 등기를 말소해주겠다는 의사표시로 해석될 수 있습니다.

* 권리분석 시 유의사항: 임차인 현황표의 '대항력 없음'과 물건명세서의 '대항력 있는 임차권등기' 기재 내용이 상이합니다. HUG의 확약서가 법적으로 유효하게 적용되어 임차인이 실제로 대항력을 포기하고 보증금 잔액 인수 의무가 면제되는지 여부를 반드시 추가 확인해야 합니다. 만약 HUG의 확약서가 효력을 발휘하지 못하거나, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한다면, 매수인은 해당 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

등기부채권 총액

335,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 쌍령동 일대는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 상업 시설이 밀집한 상권은 아니지만, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능한 환경입니다. 지역 내 개발 계획 등에 따라 향후 상권의 변화 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

단지명은 쌍령낙원타운하우스이며, '광주푸른초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. 2012년 준공되어 비교적 최근에 지어진 건물로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 여부

가장 큰 리스크 요인으로, 물건명세서상 '대항력 있는 임차권등기' 존재로 인해 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. HUG의 확약서가 제출되었으나, 그 효력 여부 및 임차인과의 최종 합의 사항을 철저히 확인해야 합니다.

감정가 대비 시세

제공된 최근 매매 사례 비교 시, 감정가(221,000,000원)가 동일 단지(2012년식, 61.71㎡)의 거래가(151,000,000원)와 비교했을 때 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

부동산 시장 변동성

전반적인 부동산 시장의 변동성 및 정책 변화 가능성 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 건축 연도를 갖추고 있습니다. 하지만, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 문제는 본건의 가장 큰 쟁점이며, HUG의 확약서 제출이라는 변수가 존재하므로 법적 효력 확인이 필수적입니다. 감정가 대비 시세 또한 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지 조건

초등학교 인근에 위치하여 주거 환경의 안정성이 높습니다.

시세차익 가능성

임차인 관련 리스크가 성공적으로 해소된다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

실거주 및 투자 가치

향후 지역 발전 가능성을 고려할 때 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석

* 감정가: 221,000,000원

* 건물면적: 80.10㎡ (약 24.2평)

* 동일 단지(쌍령낙원타운하우스 22동, 2012년식, 61.71㎡) 최근 매매가: 151,000,000원 (㎡당 약 2,446,782원)

* 비교 단지(쌍령하이츠2차, 2016년식, 74.48㎡) 최근 매매가: 187,000,000원 (㎡당 약 2,510,734원)

* 종합 시세 추정: 동일 단지 사례 및 비교 단지 가격을 고려할 때, 해당 물건의 실질적인 시장 가치는 약 195,000,000원 ~ 205,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인 보증금 인수 조건 고려

임차인 박상구의 보증금은 185,000,000원입니다. 물건명세서상 보증금 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다. HUG의 확약서가 유효하다는 전제 하에 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 된다면, 이는 본건 취득 시 실질적인 비용 부담이 줄어드는 요인이 됩니다. 그러나 확약서의 법적 효력이 불확실할 경우, 입찰가는 최소 185,000,000원 이상으로 고려해야 하며, 이는 인수되는 보증금을 감안한 실질 취득가를 초과하지 않도록 신중해야 합니다.

권리분석 및 시세 기반 예상 입찰가

임차인 보증금 인수 위험의 불확실성, 그리고 감정가가 최근 시세 대비 높은 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. HUG의 확약서 효력에 대한 철저한 검토를 전제로, 시장 가치 및 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

이 범위는 추정 시장 가치(약 195백만원~205백만원)와 감정가(221백만원)를 반영하며, 임차인 보증금(185백만원)과 HUG 조건 변경에 따른 불확실성을 감안한 가격대입니다. 입찰 전 HUG의 확약서 내용을 명확히 확인하고, 필요한 경우 전문가와 상담하여 법적 위험을 최소화하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.