나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52287 [1] 경기도 광주시 능평동 490-8 에코타운 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예일감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평4리 마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내
제1층 제101호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 치장 벽돌, 외장석 붙임 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조.)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방 설비, 지상주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 2) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항은 미상임.

- 본건 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 건물의 내부구조와 이용상황은 외관상 탐문조사, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 내부구조, 이용상황 등과 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김기주)로부터 2026. 4. 2.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52287 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 490-8 에코타운 101동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 198,000,000원

* 토지면적: 54.77㎡ (약 16.57평)

* 건물면적: 58.75㎡ (약 17.77평, 전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물정보:

* 건물명: 에코타운

* 동/호: 101동 101호

* 층: 지상 1층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2012년 5월 2일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평4리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

* 도로 상황: 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑7 (용인세무서장 압류, 2021-12-13)

* 주요 권리 사항:

* 소유권이전: 이경석 (2014-12-15), 이승보 (2021-02-08)

* 주택임차권: 김기주 (2021-02-08 전입, 2021-02-09 확정, 2023-03-03 배당신고, 보증금 190,000,000원) - 등기부상 말소 기재되어 있으나, HUG 관련 내용 확인 필요.

* 압류: 용인세무서장 (2021-12-13), 용인시 (2023-02-24), 국민건강보험공단 (2023-05-22)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-27, 채권액 190,000,000원)

* 인수/소멸 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 김기주)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-08

* 확정일자: 2021-02-09

* 배당신고일자: 2023-03-03

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026. 4. 2.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. 따라서 본건 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 판단됨.

* 임차인: 양지훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-01

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 중 김기주 씨와 관련하여 HUG의 확약서 내용에 따라 대항력은 없으나, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황으로 해석될 수 있으나, HUG와의 계약 내용을 명확히 확인하고 법적 검토를 거치는 것이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 유사 물건 거래 시세:

* 포레스빌(103동, 2013년식, 53.84㎡): 2026년 5월 9일 16,000만원

* 두루미인3차(바동, 2012년식, 59.96㎡): 2026년 5월 9일 16,400만원

* 필하우스(2019년식, 52.3㎡): 2026년 5월 5일 24,700만원

* 본건과의 비교:

* 본건(에코타운, 58.75㎡, 2011년 사용승인)은 면적상 두루미인3차(59.96㎡)와 유사하며, 연식 또한 비슷함.

* 포레스빌(53.84㎡)은 면적이 다소 작음.

* 필하우스(52.3㎡)는 비교적 신축이고 면적이 작지만, 높은 가격에 거래됨.

* 시세 동향 및 감정가 적정성:

* 최근 실거래가 기준으로 유사 면적의 다세대 주택이 16,000만원 ~ 16,400만원 수준으로 거래됨.

* 감정가(198,000,000원)는 최근 실거래가보다 약 20~25% 높게 책정되어 있어, 시세 대비 고평가된 것으로 보임.

* 낙찰 시 시세차익을 기대해볼 수 있는 물건임.

1.4. 생활정보

* 주변 편의 시설: 본건 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (상세 편의시설은 지도 검색을 통해 확인 필요)

* 교육 시설: 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 능평동 일대는 다세대 주택 단지가 형성되어 있어 통학 가능한 초등학교, 중학교가 존재할 것으로 예상됩니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 주변 환경: "능평4리 마을회관" 남서측 인근으로, 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오 시설 유무: 현황 조사 및 일반적인 정보로는 인근에 혐오 시설이 보고되지 않았습니다. (다만, 정밀 지적도 및 지역 분석을 통해 개발 제한 구역, 가축사육제한구역 등이 확인되나 이는 직접적인 혐오 시설은 아님.)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 확약서 법적 검토 필요성: 임차인의 보증금 관련 HUG 확약서가 제출되었으나, 이 확약서의 법적 효력 및 HUG와의 최종 계약 관계에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. HUG의 보증 이행 관련 추가 조항이나 조건이 있을 수 있습니다.

* 내부 상태 불확인 리스크: 현장 방문이 어려웠던 점으로 인해 건물의 내부 구조, 이용 상태, 관리 상태 등이 외관상 탐문 조사 등으로 평가되었습니다. 실제 내부와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 건축 행위 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 능평동에 소재한 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 임차인 보증금 인수 리스크가 낮을 것으로 예상되는 물건입니다.

* 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 시세 대비 저가 낙찰 가능성이 높습니다.

* 하지만 HUG 확약서의 법적 효력, 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 보증금 관련 확약서로 인한 임차 보증금 인수 부담 최소화.

* 감정가 대비 인근 실거래가 수준이 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회.

* 능평동 일대의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 인수 보증금 0원 가정. 감정가 198,000,000원. 최근 유사 면적 실거래가 16,000만원 ~ 16,400만원. 감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여, 보수적인 낙찰률(약 80~85%) 적용.

* 적정 입찰 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

* 추천 예상 입찰가: 165,000,000원 (일억 육천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.