나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52269 [1] 경기도 광주시 능평동 525-7 유니빌리지 106동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평동 행정복지센터"" 서측 근거리에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근은 무난하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 중 3층 301호로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.10.12일자 수원지방법원 성남지원광주시법원의 임차권등기
명령(2023카임230)으로 2023.10.17일자에 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

2026.06.09.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 능평동 525-7 유니빌리지 106동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52269 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 감정평가액은 348,000,000원입니다.

건축물 정보는 다음과 같습니다.

* 주소: 경기도 광주시 수레실길 43-32 (능평동)

* 건물명: 유니빌리지

* 동/호: 106동 301호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트(경사지붕)

* 총층수: 4층 중 3층

* 준공일자: 2017년 9월 22일

* 전용면적: 64.90㎡ (약 19.63평)

* 대지권 면적: 73.47㎡ (약 22.23평)

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동 행정복지센터" 서측 근거리에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하나 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가액은 348,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 316,500,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 여러 차례 있었으며, 말소기준권리는 2025년 5월 22일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(강재덕)

* 보증금: 316,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 5일

* 확정일자: 2021년 9월 16일

* 배당신고일자: 2023년 10월 17일

* 대항력: 없음

* 비고:

주의사항 및 특이사항으로, 2026년 6월 9일자로 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이는 본건 매각으로 임차인의 보증금 채권이 소멸함을 의미하며, 낙찰자가 해당 임차 보증금을 인수하지 않아도 됨을 나타냅니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 연립/다세대/빌라의 거래 가격대는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 9일 거래: 16,000만원 (전용면적 53.84㎡, 3층)

* 2026년 5월 9일 거래: 16,400만원 (전용면적 59.96㎡, 1층)

* 2026년 5월 5일 거래: 24,700만원 (전용면적 52.3㎡, 4층, 신축)

본건의 전용면적은 64.90㎡(약 19.63평)이며, 최근 거래된 물건들의 평당 가격은 약 270만원~300만원 수준(필하우스 제외)입니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 1.8억~2.0억 원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정가 3.48억 원과 HUG의 채권액 3.165억 원은 최근 실거래가와 큰 차이를 보입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 감정가의 기준이 현재의 실거래가와 다를 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 능평동 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 및 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 다수의 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 환경을 갖추고 있습니다.

인근 학교로는 능평초등학교, 광주중학교, 광주경화여자중학교 등이 있으며, 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설은 차량 이동 시 광주시 시내 또는 인근 지역을 통해 이용할 수 있습니다.

다만, 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)의 임차 보증금에 대한 인수 부담이 없다는 점입니다. HUG에서 임차권 등기를 말소해주기로 확약함에 따라, 낙찰자는 해당 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

그러나 감정가(3.48억 원)와 최근 유사 물건의 실거래가(약 1.6억~1.8억 원 추정) 간의 상당한 시세 차이가 존재하므로, 낙찰 후 재매각 또는 임대 시 시장 가치와의 괴리로 인한 손실 가능성에 유의해야 합니다. 또한, 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등의 변수에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 주택도시보증공사의 보증금 인수 부담이 없다는 매우 유리한 조건으로 경매에 나왔습니다. 이는 잠재적 인수 보증금 3.165억 원을 절감할 수 있다는 점에서 큰 투자 매력으로 작용합니다.

건축 연차(2017년)가 비교적 신축에 속하며, 능평동이라는 입지적 장점을 고려할 때 정상적인 시장 가치를 회복할 가능성이 있습니다. 다만, 감정가와 실거래가 간의 큰 격차는 면밀한 시세 조사와 함께 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 인수 부담 없음 (확약서 제출로 대항력 포기 및 말소 확정)

* 비교적 신축(2017년 준공)인 다세대주택

* 능평동 지역의 주거 환경

1.8. 예상 입찰가

현재 파악된 시장 상황과 물건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 1.8억 원에서 2.0억 원 사이로 추정됩니다.

다만, 감정가(3.48억 원)와의 큰 격차 및 HUG의 대규모 채권이 인수 부담에서 제외된다는 점을 고려하여, 보수적으로 접근 시 1.8억 원에서 2.0억 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

[참고]

건축물표제부 정보에 따르면, 해당 건물(유니빌리지 106동)의 대지권 면적은 553㎡이며, 건물 연면적은 552.56㎡입니다.

본건의 토지면적은 73.47㎡(약 22.23평)으로, 이는 건물 전체 대지 면적 대비 약 13.27% (73.47 / 553 * 100)에 해당합니다. (이는 각 호실별 대지권 지분으로 해석됩니다.)

건물면적은 64.90㎡(약 19.63평)입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.