나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52292 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 599-6 도원아트 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 ""도수초등학교"" 남동측 인근에 위치하는
구분건물로 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어
있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건 내 4층 402호로서,

외벽: 벽돌 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 현황 ""주거용"" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로는 노폭 약 12미터 포장도로와 접하고, 북동측으로는 노폭 약 5미터
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광수중교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[도수초교])
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

부동산등기사항증명서상 부동산 표시는 '에이'동으로 등재되어 있으나 현황조사상 건물외벽에'도원A아트'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52292 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 599-6 도원아트 에이동 4층402호

건물명: 도원아트 A동

층수: 지상 4층 중 4층

용도: 다세대주택

1.3. 토지 정보

토지면적: 108.75㎡ (약 32.89평)

토지지분: 108.75㎡ (약 32.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 76.19㎡ (약 23.05평)

건물지분: 76.185㎡ (약 23.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2003년

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 부동산등기사항증명서상 부동산 표시는 '에이'동으로 등재되어 있으나 현황조사상 건물외벽에 '도원A아트'로 표시되어 있음.

주의사항: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 "도수초등학교" 남동측 인근에 위치.

부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능.

인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(도수초교, 광수중교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 특별대책지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 내역: 김재준(2004), 박선희(2008), 정지화(2012), 이수열(2015)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2013년 6,600만원, 2014년 1,000만원) - 말소됨.

가압류: 김희숙 (2024년 50,830,370원) - 말소됨. 롯데카드 (2024년 7,680,599원) - 말소됨.

압류: 광주시 (2025년) - 말소됨.

임의경매 개시 결정: 농업협동조합자산관리회사 (2025년 63,300,000원) - 말소됨.

3.2. 말소기준권리

을4 (2013-04-25) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사). 본 물건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

근린생활시설이 부근에 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설 이용은 차량 이동이 필요할 수 있음.

4.2. 주변 시세

본건의 전용면적은 76.19㎡ (약 23.05평)임.

최근 인근 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월, 75.375㎡ (약 22.79평), 27,000만원 (평당 약 358만원)

* 2026년 5월, 68.52㎡ (약 20.72평), 15,700만원 (평당 약 229만원)

* 2026년 5월, 76.83㎡ (약 23.24평), 12,000만원 (평당 약 156만원)

본건의 감정가는 145,000,000원이며, 평당 약 189만원으로 산정되었음.

건축 연도(2003년) 및 층수(4층)를 고려할 때, 감정가는 인근 신축 또는 리모델링 된 주택보다 낮게 책정되었으나, 오래된 주택보다는 높은 수준임.

동일 단지 또는 건물 정보는 제공되지 않아 정확한 비교는 어려우나, 인근 거래 사례 중 76.83㎡가 12,000만원에 거래된 사례(2001년식)와 비교하면 감정가가 적정하거나 다소 높을 수 있음. 반면, 2022년식 신축 사례(75.375㎡, 27,000만원)와 비교하면 낮은 편임.

정확한 현장 조사를 통해 건물 상태 및 내부 마감재 등을 확인해야 정확한 시세 파악 가능.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 "도수초등학교"가 위치하며, "광수중학교"도 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편임.

단, 대규모 상업 시설(마트, 병원 등) 이용은 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.2. 주변 환경

다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 대체로 조용할 것으로 예상됨.

자연녹지지역에 속해 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

부동산등기사항증명서상 '에이'동, 현황조사상 '도원A아트'로 표기되는 점은 확인 필요. (큰 문제는 아닐 것으로 보임)

6.2. 권리관계

등기부상 권리는 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없음. (안전한 권리분석)

6.3. 기타

임대 관계가 미상인 점은 명도 시 추가적인 고려가 필요할 수 있음. (보증금 0원이므로 금전적 문제는 없음)

건축년도(2003년)가 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교육 환경과 자연 친화적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다.

토지 지분이 비교적 넓어 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

다만, 건축 연도(2003년)가 오래된 점, 임대 관계 미상인 점, 그리고 인근 시세 대비 감정가 수준에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

차량 접근은 가능하나 대중교통 및 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 모두 소멸되는 안전한 물건.

넓은 토지 지분(108.75㎡)으로 향후 가치 상승 기대.

자연 녹지지역으로 쾌적한 주거 환경.

인근 유사 물건 대비 시세 비교를 통한 저평가 가능성 탐색.

9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원 (평당 약 189만원)

인수 보증금: 0원

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 전용면적(76.19㎡)과 건축 연도(2003년)를 고려할 때, 2001년식 76.83㎡ 주택이 12,000만원에 거래된 점을 참고하면, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 2017년식 68.52㎡ 주택이 15,700만원에 거래된 사례와 비교하면 감정가 수준이 적정해 보일 수 있습니다.

안전한 권리관계와 토지 지분을 감안하되, 건물 노후화 및 최근 거래 시세 편차를 고려하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 감정가인 145,000,000원 수준 또는 그 이하에서, 현장 조사를 통해 파악된 실제 가치와 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.