나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33540 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1141-3 신중동역헤리움메트로타워 15층 1532호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '신중동역' 남서측으로 약150미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 오피스텔 및 공원, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황
무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층건 내의 15층 1532호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 70미터(고가도로포함), 남측으로 약15미터의 포장도로 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33540 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1141-3 신중동역헤리움메트로타워 15층 1532호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 178,000,000원

토지면적: 3.66㎡ (약 1.11평)

토지지분: 3.6585㎡

건물면적: 27.26㎡ (약 8.25평)

건물지분: 27.2647㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '신중동역'에서 남서측으로 약 150미터 지점에 위치합니다.

주변은 동류형의 오피스텔, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

북측으로 약 70미터(고가도로 포함), 남측으로 약 15미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리인 을구 1번 전세권설정등기(2021년 11월 30일 등기)가 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리는 2024년 5월 7일자 부천시의 압류입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박 (박선애)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021년 11월 19일

* 확정일자: 2021년 11월 19일

* 배당신고일자: 2025년 05월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이자 선순위 전세권자이며, 해당 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 인수되는 전세금액은 200,000,000원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 200,000,000원의 전세권은 매수인에게 인수됨)

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권이전 (1번 말소): 2019년 01월 25일 (이종우)

* 소유권이전 (매매): 2021년 11월 19일 (윤찬웅, 금 180,000,000원)

* 전세권설정 (을구 1번): 2021년 11월 30일 (박선애, 금 200,000,000원, 인수)

* 압류 (말소기준권리): 2024년 05월 07일 (부천시)

* 강제경매 (갑5): 2025년 05월 20일 (박선애, 금 200,000,000원)

등기부채권 총액: 200,000,000원

4. 상권분석

신중동역을 중심으로 한 역세권 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권은 활성화되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

해당 오피스텔은 신중동역 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 버스노선도 다양하게 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 공원 및 근린생활시설이 있어 주거 및 업무 편의성이 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 200,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 직접적인 비용입니다.

채권자(박OO)와 대항력 있는 임차인/선순위 전세권자(박선애)가 동일인일 가능성이 있어, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 준공 연도가 2018년으로 비교적 신축이나, 건물 관리 상태 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신중동역 역세권이라는 장점과 오피스텔로서의 활용성을 가지고 있습니다.

그러나 2억 원의 선순위 전세권이 매수인에게 그대로 인수되는 점은 투자 결정에 있어 매우 신중해야 할 결정적인 요인입니다.

이는 본 물건의 시장가치를 초과하는 부담으로 작용할 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

역세권 오피스텔로서 향후 시세 상승 잠재력은 있습니다.

인수되는 전세권 부담을 감안하더라도, 매우 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(27.26㎡)의 오피스텔이 2026년 4월 14일 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 다른 면적(22.45㎡)의 거래가는 124,500,000원에서 134,000,000원 수준입니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 현재 시장 가치는 약 160,000,000원에서 170,000,000원 정도로 추정됩니다.

그러나 본건은 200,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되는 치명적인 부담이 있습니다. 이는 시세보다 훨씬 높은 금액이며, 낙찰가가 얼마가 되든 총 인수 비용(낙찰가 + 200,000,000원)은 본 물건의 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 잠재적 손실을 최소화하는 방향으로 매우 신중하게 결정해야 합니다.

감정가(178,000,000원)보다 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것이 필수적입니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

위 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 부담액은 약 330,000,000원 ~ 350,000,000원이 됩니다. 이는 현재 파악된 시장 시세(약 160,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 본 물건은 투자로서 매우 위험도가 높다는 점을 다시 한번 강조합니다. 철저한 권리 분석과 함께 본인이 감수할 수 있는 최대 손실 범위를 설정하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.