나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2052 [1] 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 6층604호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 '마송중ㆍ고등학교' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 미성숙 근린생활시설 및 공원, 학교, 아파트 단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 제6층 제604호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

공부상 ""노래연습장""이며, 현황 ""운동시설""임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 중로변 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마송리 512-3, 512-4 : 동일사항임.

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구(김포 마송지구 택지개발예정지구 지정변경(2차)제2012-274호(2012.5.30.))
<택지개발촉진법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>, <추가기재> 본증명은간혹전산
오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시
관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 노래연습장이며 현황은 운동시설 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경2052 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 6층604호 (신주소: 경기도 김포시 마송1로84번길 53)

* 용도: 근린상가 (공부상: 노래연습장, 현황: 운동시설)

* 감정가: 834,000,000원

* 토지면적: 69.04㎡ (약 20.88평)

* 건물면적: 219.52㎡ (약 66.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 8층 건물 내 6층 604호

* 건축물 사용승인일: 2021년 06월 01일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 '마송중ㆍ고등학교' 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 미성숙 근린생활시설, 공원, 학교, 아파트 단지 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15-20m) 접합.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포 마송지구), 하수처리구역.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필 1단의 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남서측 및 북동측으로 중로변 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 06월 30일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액: 525,600,000원).

* 경매개시결정: 2025년 05월 29일 접수된 국민은행 임의경매 (채권액: 444,395,760원).

* 등기부 요약:

* 소유권이전 (2023-06-30, 매매 1,065,000,000원)

* 국민은행 근저당 (2023-06-30, 525,600,000원 - 말소기준권리)

* 국민은행 임의경매 (2025-05-29, 444,395,760원 - 말소)

* 총 등기부채권 합계: 525,600,000원

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/확정일자: 2025-11-24

* 배당신고일자: 2025-06-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인은 대항력이 없으며, 배당받을 수 있는 금액은 0원으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 상세 확인 및 명도 시 예상치 못한 변수 발생 가능성은 상존합니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 김포시 통진읍 마송리 핵심프라자3 건물 내 6층에 위치.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 잠재적 배후수요 확보에 유리합니다.

* 현황 이용: 공부상 용도는 노래연습장이지만, 실제로는 운동시설로 이용 중입니다. 이는 업종 변경을 통한 활용 가능성을 시사합니다.

* 상권 특징: 신흥 주거지역 내 상가로, 해당 지역의 점진적인 상권 활성화에 따라 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설: 본건 북동측 인근에 마송중ㆍ고등학교가 위치하며, 주변에 공원 등이 있어 교육 및 생활 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린상가 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.)

* 교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 노래연습장이나 현황은 운동시설로 이용 중이므로, 향후 용도 변경 또는 관련 행정 절차에 대한 추가 확인 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 권리 분석이나 절차 진행에 있어 특별한 사항이 있을 수 있습니다.

* 미성숙 상권: 주위 '미성숙 근린생활시설'이라는 언급으로 미루어 볼 때, 상권의 성숙도가 높지 않을 수 있으며, 공실 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 불명확: 임대차 관계가 정확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 인접해 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '하수처리구역'에 포함된 점은 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 핵심프라자3 건물 6층 604호로, 신흥 주거단지와 학교가 인접하여 잠재 수요가 풍부한 지역에 위치하고 있습니다. 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 감정가는 8억 3천 4백만원입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 국민은행 근저당 이하 모든 권리가 낙찰로 소멸될 예정이므로, 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 현황 용도와 공부상 용도가 다르다는 점, 유동화 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있으나, 미성숙 상권 및 용도 불일치로 인한 리스크는 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포시 지역 개발 및 인구 유입 정책에 따른 장기적인 시세 상승 기대.

* 비교적 신축 건물로, 시설 노후화로 인한 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

* 운동 시설 외 다양한 근린생활시설로 업종 변경 시 수익률 증대 가능성.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태 확보 용이.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 834,000,000원

* 현재까지 파악된 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 가치 판단이며, 반드시 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석, 향후 임대수익률 및 공실률 예측 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. (예상 범위: 약 5억 8천만원 ~ 6억 7천만원 대)

* 본 입찰가 제시는 투자 결정에 대한 어떠한 책임도 지지 않으며, 최종 판단은 입찰자 본인의 책임 하에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.