나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33583 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 102-1 동보빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 소사구 괴안동 소재 부안초등학교 남측에 인접하여 위치하고 있으며 주변은 다세대, 단독 및 아파트 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있고 북측 인근에 전철 역곡역이 소재하여 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕의 4층 건물이며 사용승인일은 2002-01-30 임.
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 타일, 페인트 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
(* 내부구조도 별첨)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지이며 완경사지에 평탄하게 조성되었으며 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8m 정도도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33583 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 102-1 동보빌라 2층 201호

용도: 다세대주택

건축연도: 2002년 1월 30일 사용승인

감정가: 149,000,000원

토지 면적: 17.53㎡ (약 5.30평)

건물 면적: 39.12㎡ (약 11.82평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 소재하며, 부안초등학교 남측에 인접해 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거 지역입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 지하철 1호선 역곡역이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

도로 상태:

건물의 동측으로 약 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 어려움이 없을 것으로 보입니다.

토지 이용 계획:

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

권리 요약:

말소기준권리는 2023년 3월 28일자 부천시 압류(징수과)이며, 해당 권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 이에 따라 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 한국주택금융공사 (임차인: 오 )

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 16일

* 확정일자: 2022년 2월 18일

* 배당신고일자: 2024년 3월 7일

* 대항력: 없음

* 물건명세서 상 특이사항:

을구 순위 5번 주택임차권 등기가 존재하나, 한국주택금융공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주의사항:

"대항력있는임차인"이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석 결과 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 또한, "HF 인수조건 변경"이라는 문구가 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임대차 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 위 임차인 정보가 해당 내용을 반영하는 것으로 보입니다.

* 총 등기부채권 금액: 약 390,000,000원

4. 상권분석

주변 환경:

본 물건이 소재한 괴안동 일대는 조용한 주택가로 형성되어 있으며, 초등학교 및 근린 상업시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

시장 동향 (JSON 데이터 분석):

최근 2025년 12월에 인근 괴안동에서 거래된 다세대주택 사례를 분석한 결과,

* 167-13번지 청산빌라 (1994년식, 36.36㎡)가 100,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 909만원)

* 160-7번지 삼성마이빌 (2003년식, 49.54㎡)이 142,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 947만원)

본 물건(2002년식, 39.12㎡)은 이들 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

개별 특성:

동보빌라는 4층 건물 중 2층에 위치하며, 건물이 비교적 현대적인 편(2002년식)에 속합니다.

5. 생활정보

주변 편의 시설:

인근 부안초등학교가 소재하며, 역곡역 주변의 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교육 환경:

부안초등학교가 인접해 있어 자녀의 통학이 편리한 환경입니다.

교통 접근성:

지하철 1호선 역곡역이 도보 또는 짧은 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계의 불확실성:

"대항력있는임차인" 표기와 권리분석상 "대항력 없음"이라는 상반된 정보가 존재합니다. 이는 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필요함을 시사합니다.

"HF 인수조건 변경"의 영향:

본 물건에 적용된 주택금융공사(HF) 관련 인수 조건 변경 내용이 정확히 무엇인지, 낙찰자에게 어떤 영향을 미치는지 면밀히 파악해야 합니다.

임차인 보증금:

해당 임차인의 보증금이 165,000,000원으로, 물건의 감정가(149,000,000원)를 상회합니다. 비록 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 배당 절차 및 잔여 보증금 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 괴안동 소재 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 2002년식 건물로 비교적 신축에 속하며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 권리 분석 상 "대항력있는임차인" 표기와 실제 대항력 없음 판단의 괴리, "HF 인수조건 변경"과 같은 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인을 통해 안정적인 투자를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 부안초등학교 인접 및 역곡역 인근으로 주거 선호도가 높음.

합리적인 시세: 주변 유사 물건 거래 사례 대비 감정가 또는 예상 낙찰가 산정에 있어 경쟁력 확보 가능.

신축급 건물: 2002년식 건물로 리모델링 등 추가 투자 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

시장 분석:

주변 다세대주택의 최근 실거래가(2025년 12월)를 분석한 결과, 30~50㎡ 면적의 다세대주택이 평당 약 900만원 ~ 950만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본 물건의 전용면적 39.12㎡(약 11.82평)를 기준으로 환산 시, 시세는 약 107,500,000원에서 111,950,000원 범위로 추정됩니다.

권리 분석 및 리스크 고려:

감정가는 149,000,000원이지만, 위에서 언급된 "대항력있는임차인" 표기와 "HF 인수조건 변경" 등의 리스크 요인을 고려할 때, 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 임차인의 보증금(165,000,000원)이 감정가를 초과하나, 대항력이 없고 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 직접 인수하지는 않을 것으로 판단됩니다.

제시가:

보수적인 관점에서 시세 하단부와 감정가 대비 약 70~80% 수준을 고려할 때, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 현장 조사 및 권리 관계 추가 확인 후 최종 입찰가격을 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.