나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509710 [1] 인천광역시 서구 마전동 1132-5 하늘풍경채 101동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제101동 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2011.03.14)
외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 조사일 현재 공동주택(연립주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마전동 1132-5 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경509710 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1132-5, 하늘풍경채 101동 4층 401호

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 4층

사용승인일: 2011년 03월 14일

용도: 공동주택 (연립주택)

토지면적: 33.45㎡ (약 10.12평)

토지지분: 33.44528977871444㎡ (약 10.12평)

건물면적 (전용면적): 46.32㎡ (약 14.01평)

건물지분: 46.32㎡ (약 14.01평)

감정가: 126,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

대상 물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편이며, 전반적인 대중교통 편익은 보통으로 판단됩니다.

1.2. 3. 도로상태

본 물건은 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 무리가 없습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역) 등의 규제를 받고 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매(접수일자: 2025-06-04, 등기구분: 갑6)입니다.

2.2. 주요 권리 분석

* 을구 3번: 주택임차권 (권리자: 탁희선, 권리금액: 140,000,000원)

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-12-30

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 있음

* 말소: 인수 (등기부상)

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 본 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

2.3. 인수 보증금

* 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법적 분류상의 내용이며, 실제 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금은 140,000,000원입니다. (탁희선 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우)

2.4. 총 등기부채권액

등기부채권 총액은 140,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 말소될 예정임을 시사합니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 마전동 일대는 연립주택 및 다세대주택이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

3.2. 인근 시설

주변에 마전고등학교가 위치하고 있으며, 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 확보됩니다.

3.3. 교통 접근성

인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능하나, 지하철역 등 대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 주거 환경

연립주택 단지 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

4.2. 주요 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 그리고 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

4.3. 주변 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 선순위 임차인

탁희선 씨는 보증금 140,000,000원을 가진 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 만약 경매 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 하므로 입찰 시 총 실질 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 건물 노후화

2011년에 사용 승인된 건물로, 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 잠재적 부담이 있을 수 있습니다.

5.3. 복잡한 권리관계

소유권 이전 및 강제경매, 압류 등이 등기부등본에 복합적으로 기재되어 있어, 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 하늘풍경채 연립주택으로, 총 5개 동 중 101동 4층에 해당합니다. 감정가는 1억 2천 6백만원으로 책정되었으나, 등기부등본 및 물건명세서상 대항력 있는 선순위 임차인 탁희선 씨(보증금 1억 4천만원)가 존재하며, 보증금 전액 미배당 시 매수인이 이를 인수해야 하는 조건이 있습니다. 따라서 실제 입찰가를 산정함에 있어 이 인수 보증금을 반드시 고려해야 하며, 이는 투자자가 감당해야 할 총 실질 비용에 큰 영향을 미칩니다. 주변 시세 대비 감정가의 적정성 여부를 면밀히 분석하고, 임차인 인수 부담금을 제외한 실제 투자 가능한 금액을 신중하게 결정해야 하는 물건입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 시세 대비 저평가 가능성

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본 물건의 감정가(1억 2천 6백만원)보다 실제 시장 가치가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 인근 유사 면적 및 연식의 연립주택 거래가를 고려할 때, 낙찰을 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 존재합니다.

7.2. 임차인 인수 조건 활용

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 4천만원을 인수해야 한다는 점은 부담이지만, 이 인수 보증금을 제외한 금액으로 법원에 입찰가를 제시할 수 있다는 점을 활용하면, 상대적으로 낮은 금액으로 물건을 취득할 잠재력을 가집니다. 다만, 실제 총 투입 자금은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

7.3. 지역 내 주거 수요

인천 서구 마전동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 부동산 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 3년간 마전동 지역 연립주택 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 14평)의 경우, 건물의 신축 연도 및 상태에 따라 평당 약 1400만원 ~ 1700만원 수준의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 전용면적 46.32㎡ (약 14평)를 고려할 때, 적정 시세는 약 21,000만원 ~ 23,000만원 수준으로 추정됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

매수인은 대항력 있는 임차인 탁희선 씨의 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서 실제 법원에 납부하는 입찰가는 추정 시세에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적인 투자 전략입니다.

* 예상 시세 범위: 21,000만원 ~ 23,000만원

* 인수 보증금: 140,000,000원

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 9,000만원 ~ 11,000만원 수준으로 제안합니다.

해당 입찰가로 낙찰받을 경우, 만약 임차인 탁희선 씨의 보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않는다면, 매수인은 총 23,000만원 ~ 25,000만원 (입찰가 + 인수 보증금)을 부담하게 됩니다. 이는 현재 파악된 시장 시세 범위 내에 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8.3. 특이사항

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.