나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509657 [1] 인천광역시 계양구 작전동 476-3 비케이디센트 에이동 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 계양구 작전동 소재 ""성지초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주변으로 대형마트,
오피스텔, 공장, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 북동측 근거리에 인천
1호선 ""작전역""이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제에이동 제10층 제1005호로서
(사용승인일: 2018.11.16.),
외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 방범용 cctv, 화재경보설비, 승강기설비 및 주차장 시설 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물 북측으로 노폭 약25미터, 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시
경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상임.

2) 기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509657 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 작전동 476-3 비케이디센트 에이동 10층1005호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 249,000,000원

* 토지면적: 23.64㎡ (약 7.15평)

* 건물면적: 78.29㎡ (약 23.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 작전동 소재 "성지초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변으로 대형마트, 오피스텔, 공장, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상12층 건물 중 A동 10층 1005호입니다. 사용승인일은 2018년 11월 16일입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 북동측 근거리에 인천 1호선 "작전역"이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건이 속한 건물 북측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부현황:

* 소유권보존 (최진환 외 1명)

* 근저당권 (우리은행, 180,000,000원): 말소기준권리이며 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (주식회사 에스엔에스): 본 경매로 인해 말소됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 지역 특성: 본건은 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 주변으로 대형마트, 오피스텔, 공장, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재합니다.

* 개발 계획: 본건이 속한 지역은 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 주변으로 대형마트, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 남측 인근에 성지초등학교가 위치하며, 학교가 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 인천 1호선 작전역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임대차 미확정: 임대 관계가 미상으로, 향후 명도 과정이나 임대 수익 예측에 불확실성이 존재합니다.

* 향후 부동산 시장 변동성: 부동산 시장은 금리, 정부 정책, 지역 개발 등 다양한 요인에 의해 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 비케이디센트 오피스텔로, 성지초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 업무 환경이 복합적으로 형성된 지역에 있습니다. 교통은 지하철 1호선 작전역을 이용할 수 있어 보통 수준의 편의성을 제공합니다. 건물은 2018년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 내부 시설은 기본적인 위생 및 급배수 설비, CCTV, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

권리상으로는 말소기준권리인 우리은행 근저당권이 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 명도 및 임대차 관련 불확실성이 존재하므로 주의가 필요합니다. 최근 실거래 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2025년 5월 9일에 2억 4천만원에 거래된 기록이 있습니다. 감정가는 2억 4천 9백만원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 입지: 작전역 역세권에 위치하며, 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 가치가 있습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 향후 발전 가능성: 지역 개발 계획 및 준공업지역, 근린생활시설 복합 용도로 인한 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 249,000,000원이며, 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가가 240,000,000원 수준임을 감안할 때, 현 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다. 임차인 현황 미상 등 일부 리스크 요소를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 238,000,000원 (2억 3천 8백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.