나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72423 [1] 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 103동 5층 505호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 ""의정부시맑은물사업소"" 남측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 자연림등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2018.06.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 5층 505호로서
외벽: 몰탈위페인트,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

연립주택 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 부정형이고, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2025-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2025-03-10(접합), 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72423 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 103동 5층 505호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 160,000,000원 (1억 6천만원)

* 토지 면적: 38.32㎡ (약 11.6평)

* 건물 면적: 54.33㎡ (약 16.4평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 정보:

* 총괄표제부: 스타파크빌, 건축면적 2261.7㎡, 총 면적 12679.87㎡, 주용도 공동주택(연립주택), 근린생활시설.

* 표제부: 2018년 6월 8일 사용승인, 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물, 103동, 연면적 1809.89㎡.

* 전유부: 5층 505호.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 103동 5층 505호.

* 주위 환경: 본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부시맑은물사업소" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 자연림 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m), 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천수산업협동조합 가압류 (2023.04.27)

* 주요 권리 내역:

* 을구 1번: 주택임차권 (김종민). 보증금 164,000,000원, 전입일자 2018.09.18, 확정일자 2018.09.06. 대항력 있음.

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 나머지 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

1.3. 상권분석

* 본건은 의정부시 가능동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 지구와는 거리가 있습니다.

* 전반적으로 거주지로서의 성격이 강한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 연식: 2018년 6월 8일 사용승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 내부 구조: 연립주택 단위 세대로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 승강기설비, 난방설비, 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: "의정부시맑은물사업소" 인근에 위치하며, 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다.

* 토지 이용: 공동주택 건부지로 이용 중이며, 형상은 부정형입니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 7월 10일, 인근 더테라스빌(다세대, 2016년식, 49.412㎡) 21,000만원 거래.

* 2026년 7월 8일, 인근 센텀파크빌(다세대, 2017년식, 60.835㎡) 25,400만원 거래.

* 2026년 7월 3일, 인근 대신(연립, 1982년식, 49.12㎡) 13,500만원 거래.

* 본건(54.33㎡, 2018년식)은 면적과 연식을 고려했을 때, 최근 거래된 다세대 주택들의 시세(약 2억 1천만원 ~ 2억 5천 4백만원)를 참고할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 선순위 을구 1번 주택임차권(김 )의 보증금 164,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 그 차액은 매수인의 부담이 됩니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 요약에 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 대항력 있는 임차인(김 )이 확인되었습니다.

* 토지 이용 제한: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교 주변의 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 가능동에 소재한 스타파크빌 연립주택입니다.

* 2018년식으로 건물이 비교적 신축이며, 전용면적 54.33㎡ (약 16.4평)으로 실거주에 적합합니다.

* 다만, 164,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 권리관계입니다.

* 이는 본 물건의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 연립 주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 실거주 목적일 경우, 1~2인 가구에게 적합한 면적입니다.

* 향후 지역 개발이나 교통망 확충 시 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해, 다른 경쟁자 없이 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 160,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가는 49.412㎡ (약 15평) 다세대 주택이 21,000만원, 60.835㎡ (약 18평) 다세대 주택이 25,400만원에 거래되었습니다.

* 가장 큰 고려사항은 을구 1번의 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 164,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

* 따라서, 낙찰가가 160,000,000원이라고 가정하면, 총 실질 부담액은 160,000,000원(낙찰가) + 164,000,000원(인수 보증금) = 324,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세보다 높은 금액입니다.

* 실질적으로 매수자가 부담 가능한 최대 금액을 주변 시세의 상한선인 254,000,000원 정도로 설정한다면, 낙찰가 상한은 254,000,000원 - 164,000,000원 = 90,000,000원이 됩니다.

* 이러한 점들을 고려할 때, 본 물건은 첫 경매에서 유찰될 가능성이 높습니다.

* 현 시세와 인수 보증금을 고려하여, 보수적으로 80,000,000원 ~ 120,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. (단, 낙찰자는 별도로 164,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.