나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51475 [1] 서울특별시 마포구 도화동 550 삼성아파트 113동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 도화동 소재 ""마포초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 학교
등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 마포역(지하철5호선),
공덕역(지하철5호선, 지하철6호선, 공항철도) 등이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호한
편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상17층 건물 내 제9층 제902호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 5필지 일단의 광평수 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도에 접해있으며, 단지내 도로를 통하여 차량의 진출입이 원활한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도화동 550번지 :
제3종일반주거지역(2023-10-12), 소로1류(폭 10m~12m)(2021-10-21)(접합), 소로1류(폭 10m~
12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-11)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률
>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

도화동 551, 548, 549번지 동일 :
제3종일반주거지역(2023-10-12), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수
질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

도화동 552번지 :
제3종일반주거지역(2023-10-12), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공
방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51475 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 마포구 도화동 550 삼성아파트 113동 9층 902호

용도: 아파트

건축물: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상17층 건물 내 제9층 제902호

사용승인일: 1997년 05월 16일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,610,000,000원 (16억 1천만원)

토지면적: 36.70㎡ (약 11.10평)

토지 지분: 36.70066250542311㎡ (약 11.10평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.985㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 마포구 도화동 소재 "마포초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 마포역(지하철 5호선), 공덕역(지하철 5호선, 6호선, 공항철도) 등이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 특히 공덕역과 마포역을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권 입지로, 여의도, 광화문, 용산 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법률에 따른 다양한 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51475)이며, 권리자는 최우진, 권리금액은 232,461,255원입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 권리 분석)

* 임차인: 강근욱

* 보증금: 총 650,000,000원 (초기 550,000,000원 + 1차 증액 27,500,000원 + 2차 증액 72,500,000원)

* 전입일자: 2020년 03월 25일

* 확정일자: 2020년 03월 25일 (최초), 2022년 02월 21일 (1차 증액), 2024년 01월 11일 (2차 증액)

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 전입일자 및 확정일자를 모두 갖추어 대항력이 있습니다. 최초 전입일(2020.03.25)은 말소기준권리(2025.06.02)보다 선순위에 해당하여, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다. 다만, 물건명세서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 총 보증금액이 6억 5천만원에 달하므로 배당 현황을 면밀히 확인하여 실제 인수되는 보증금이 있는지 최종 판단해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인 강근욱 씨의 보증금 650,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 법적으로 인수될 수 있습니다. 그러나 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높다고 판단됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 시설

단지 주변으로 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 이마트 마포점, 병원, 은행, 관공서, 식당가 등 생활에 필요한 대부분의 시설을 도보로 이용 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 마포삼성 (삼성아파트)

* 주소: 서울특별시 마포구 도화동 550 (도화길 28)

* 준공: 1997년 05월 16일 (29년차)

* 세대수: 총 982세대

* 동수: 14개동

* 최고층: 17층

* 주차: 총 1080대 (세대당 약 1.1대)

* 난방: 중앙난방, 도시가스

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

4.3. 최근 매매 및 임대 시세

* 최근 매매 (2026년 5월 기준):

* 전용 72.185㎡ (약 21.8평): 174,000,000원 ~ 181,000,000원

* 전용 84.985㎡ (약 25.7평): 197,000,000원

* 최근 임대 (2025년 12월 기준):

* 전용 72.185㎡: 보증금 10,000,000 ~ 20,000,000원 / 월세 180,000 ~ 185,000원

* 전용 84.985㎡: 보증금 6,000,000원 / 월세 210,000원

5. 잠재적 리스크

5.1. 재개발 구역 관련

본 물건은 재개발 구역에 포함되어 있습니다. 재개발 사업이 진행될 경우 향후 자산 가치 상승의 잠재력이 있지만, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 이주 시점 및 조건, 추가 부담금 발생 가능성 등은 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

5.2. 대항력 있는 임차인 관련

강근욱 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 총 보증금 650,000,000원에 대한 배당 절차를 주목해야 합니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 임차인이 배당받지 못한 금액이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재하므로, 명도 시 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 보고서 작성 시점 기준으로 본건 아파트 단지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 마포구 상암동 일대에 자원회수시설(소각장) 부지 선정 및 운영 관련 갈등이 있어왔으나, 이는 본건 아파트 단지와는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구의 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖춘 역세권 단지에 위치하고 있습니다. 또한, 재개발 구역이라는 잠재적 개발 가치를 가지고 있습니다. 그러나 감정가(16억 1천만원)가 최근 유사 면적 실거래가(약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원) 대비 현저히 높게 책정되어 있다는 점이 큰 특징입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 상당한 보증금을 가지고 있어, 배당 절차 및 명도 과정에 대한 면밀한 분석과 주의가 요구됩니다. 재개발 가능성, 임차인 명도 문제, 그리고 감정가와 시세 간의 큰 괴리를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 더블 역세권(마포역, 공덕역) 입지로 뛰어난 교통 및 직주근접성.

* 단지 주변으로 풍부한 생활 편의시설 및 교육 시설.

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가 (상대적 저평가 가능성).

8. 예상 입찰가

본건의 전용면적 84.98㎡ (약 25.7평)에 대한 최근 실거래가 최고가는 2026년 5월 9일 197,000,000원입니다. 감정가 1,610,000,000원과는 큰 차이를 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 650,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수할 수 있는 위험이 존재하나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 이를 기준으로 산정합니다.

시세 기준 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 반영하여 100% ~ 110% 선에서 고려할 수 있습니다.

* 시장 가격 기반 예상 범위: 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원

신중한 투자를 위해, 법원 배당 순서 및 임차인 명도 가능성 등을 추가로 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.