나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51362 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하고, 주위환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2006.01.20)
외벽 : 몰탈위 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 평지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

물건 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층 303호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 12층 내 제3층 제303호

건물 주용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설)

사용승인일: 2006년 01월 20일

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 1.주요사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51362 (1)

감정가: 761,000,000원

1.1. 2.면적 정보

전용면적: 45.87㎡ (약 13.88평)

토지 지분 면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

본건은 아파트가 아닌 노유자시설로 등기되어 있으며, 해당 호실은 전용면적 45.87㎡를 사용하고 있습니다. 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.2. 감정가 및 경매정보

감정평가액: 761,000,000원

채권자: 주식회사오케이대부캐피탈교대 (변경전: 주식회사오케이대부캐피탈삼성)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 민원 편의시설 및 주거시설이 공존하는 일반적인 도심 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 접근도로 현황

본 건의 남서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로를 이용 중에 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 2023년 02월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (권리금액: 363,600,000원)

등기부채권 총액: 1,071,663,909원

3.2. 등기부상 권리내역

집합건물 등기부 요약 결과, 다수의 소유권 이전, 근저당, 전세권, 채권질권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 주식회사오케이대부캐피탈교대(변경전: 주식회사오케이대부캐피탈삼성)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리 여부

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 지역은 은평구청 등 공공기관이 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에도 유리한 측면이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 관공서 및 편의시설

가장 근접한 주요 관공서로는 은평구청이 있으며, 행정서비스 이용이 편리합니다.

주변에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 또한 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 여부 포함)

주변 지역은 대부분 주거 및 상업 용도로 이용되고 있으며, 현재까지 조사된 바로는 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설이 인근에 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 관련

본 건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 부동산에 대한 여러 경매 사건이 진행 중이거나 과거에 있었던 이력이 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 예측 불가능한 변동 가능성을 내포할 수 있으므로, 입찰 전 관련 정보를 상세히 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 건물 용도 및 제약사항

건축물대장상 본 건 건물의 주 용도는 '노유자시설'이며, 토지이용계획상 '제2종일반주거지역(7층 이하)'으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 용도 변경이나 증축 등에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 건물 노후도 및 유지보수

2006년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 시니어캐슬 클라시온 내 구분건물로, 은평구청 인근의 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차인 보증금은 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 노유자시설이라는 건물 용도와 7층 이하 용도지역 제한, 그리고 중복사건이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

7.2. 주의사항

중복사건 이력에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

건물의 정확한 현 상태 및 향후 유지보수 계획을 점검해야 합니다.

토지이용계획상의 용도 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 강점

본 물건은 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

은평구청 등 주요 공공시설과 인접하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

8.2. 활용 가능성

건축물대장상 노유자시설 및 제2종근린생활시설로 등재되어 있으므로, 관련 업종의 사업장이나 임대 수익형 부동산으로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다. 다만, 현재의 제2종일반주거지역(7층 이하) 용도 제한을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

본 건은 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

9.2. 입찰가 산정 가이드라인

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 주변 부동산 시세, 해당 물건의 정확한 현장 가치, 경매 시장의 낙찰가율, 추가적인 권리 분석 및 물건 현황 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 별도의 예상 낙찰가 산정은 본 자료만으로는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.