나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10204 [1] 서울특별시 양천구 신월동 480-16 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10204 [1] 서울특별시 양천구 신월동 480-16 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10204
• 주소: 서울특별시 양천구 중앙로53길 33, 제5층 제501호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10204 | 소재지: 서울특별시 양천구 중앙로53길 33, 제5층 제501호 | 감정가: 186,262,000원 | 최저가: 149,010,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10204 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10204 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 480-16 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 186,262,000원

토지면적: 20.84㎡ (약 6.31평)

건물면적: 29.13㎡ (약 8.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "서울양강초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 5호선과 2호선 "까치산역" 및 지하철 5호선 "신정역"이 도보 약 20분 거리에 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

1.3. 1.건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2012년 3월 23일에 사용승인되었습니다. 지상 5층 건물 중 제5층 제501호이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 미기재, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.3. 2.토지 형상 및 이용상태

토지는 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.주요 권리 관계

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.4. 2.임차인 현황 및 인수 조건

대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 임차인 강호석의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건이 있습니다. 매수인에게는 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 중요한 부담이 될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.주변 상권 특성

주변은 주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상점들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.5. 2.생활 편의시설

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철역까지의 도보 이동이 가능한 거리입니다. 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.주변 교육시설

"서울양강초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당될 수 있으므로, 강서양천교육청을 통한 확인이 필요합니다.

1.6. 2.기타 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (예: 마트, 편의점, 식당 등)

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.권리관계 (임차인)

대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG와의 보증금 반환 및 임차권 말소 관련 조건은 매수인이 반드시 확인하고 부담해야 할 사항입니다. 이는 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

1.7. 2.건축물 현황 (제시외 건물)

외부 테라스 부분에 약 11.30㎡ (약 3.42평)의 제시외 건물(보일러실/다용도실 추정)이 포함되어 매각됩니다. 이는 건축물대장과의 불일치 가능성을 내포하며, 추후 철거 또는 원상 복구 의무가 발생할 수 있습니다.

1.7. 3.토지 이용계획 및 제한사항

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있으며, 공항시설법에 따른 원추표면구역 및 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

1.8. 1.물건 개요

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 경매를 통해 취득할 수 있는 기회가 있습니다. 감정가는 186,262,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.8. 2.주요 특징

장점으로는 서울이라는 입지와 초등학교 인근이라는 점을 들 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인, 제시외 건물 포함, 다양한 토지 이용 제한 등 인수 후 해결해야 할 과제들이 산재해 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 3.향후 전망

적절한 권리 분석과 명도를 통해 위험 요소를 성공적으로 관리한다면, 향후 거주 또는 임대 수익용으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 제시외 건물 및 임차인 관련 사항에 대한 정확한 파악과 비용 산출이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.긍정적 요인

- 서울시 내 주거지 접근성

- 서울양강초등학교 인접으로 교육 환경 양호

- 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 지분 (토지/건물 일괄 매각)

1.9. 2.고려사항

- 대항력 있는 임차인 인수 조건 (HUG 관련 명도 난이도 및 추가 비용 발생 가능성)

- 약 11.30㎡의 제시외 건물 처리 문제

- 토지 이용 계획상 각종 제한사항 존재 (개발 가능성 제약)

- 건물이 2012년 준공으로 신축은 아니나, 10년 이상 경과하여 시설 노후화 가능성

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무, 건축 전문가와의 상담을 통해 최종적인 의사결정을 내리시는 것을 권장합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계