나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10170 [1] 서울특별시 구로구 궁동 278-14 정안하이츠 제102동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10170 [1] 서울특별시 구로구 궁동 278-14 정안하이츠 제102동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10170
• 주소: 서울특별시 구로구 오리로 1305 정안하이츠(102동)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10170 | 소재지: 서울특별시 구로구 오리로 1305 정안하이츠(102동) | 감정가: 241,000,000원 | 최저가: 154,240,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10170 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 278-14 정안하이츠 제102동 제6층 제601호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 241,000,000원

토지면적: 21.32㎡ (약 6.5평)

토지지분: 21.32㎡ (약 6.5평)

건물면적: 29.06㎡ (약 8.8평)

건물지분: 29.06㎡ (약 8.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "오류고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 6층 601호이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 이용상태

도시형생활주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 3개, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(궁동 278-14)는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

* 임대관계 및 기타

임대관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치하며, "오류고등학교"가 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재되어 있어 주거 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다. 동측으로 약 20미터 폭의 넓은 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주거 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 중요한 권리관계는 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다. 이는 해당 물건에 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 보증공사와 매수인에 대해 대항력을 포기한다는 조건 하에 매각이 진행된다는 의미입니다. 따라서 매수인은 임차인에 대한 권리를 주장할 수 없게 될 가능성이 높으므로, 해당 조건에 대한 면밀한 확인과 법률적 검토가 필수적입니다. (주의사항 참조)

4. 상권분석

물건 소재지는 오류고등학교 인근으로, 학교 주변 상권의 특성을 보입니다. 다세대주택과 단독주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 있으며, 근린생활시설 또한 일부 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 학교와 관련된 상권(학원, 식당, 편의점 등) 및 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 3개 등을 갖춘 구조입니다. 기본적인 생활에 필요한 설비(급배수, 난방, 승강기)가 완비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. 오류고등학교 인근으로 교육 환경이 비교적 우수하며, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "임차인의 대항력 포기 조건"입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않거나, 법적 해석에 따라 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 임차인 및 주택도시보증공사와의 관계, 대항력 포기 조건의 법적 효력 등에 대한 철저한 법률 자문을 받아야 합니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등의 도시계획에 따른 건축 및 개발의 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 파악되지는 않으나, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 등을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 내에서 교육 환경이 비교적 양호한 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 일괄매각으로 토지 건물 일체를 취득할 수 있습니다. 다만, 경매 진행 시 임차인의 대항력 포기 조건이 가장 큰 변수이므로, 이 부분에 대한 철저한 법률 검토와 사전 확인이 선행되어야 합니다. 이 리스크를 성공적으로 관리할 수 있다면, 지역 내 주거 수요를 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 구로구 지역 내에서 상대적으로 저렴한 감정가로 취득 가능성이 있습니다.

* 오류고등학교 인근의 교육 환경 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 건축물과 토지를 일괄 매각하여 추가적인 활용 가능성 모색.

* 임차인 관련 조건 명확히 해결 시, 명도 관련 분쟁 최소화 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계