나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10132 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10132 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제2층 제203호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10132
• 주소: 서울특별시 강서구 양천로60길 41-8, 아줄리움 제2층 제203호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10132 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로60길 41-8, 아줄리움 제2층 제203호 | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 190,720,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10132 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제2층 제203호

용도: 오피스텔

감정가: 298,000,000원

토지면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

*1.2.입지조건*

대상 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 증미역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 공업지대와 주거지가 섞여 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 지하철 9호선 증미역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

*1.3.권리분석*

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 가장 중요한 사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다. 이는 통상적으로 임차인이 낙찰자에게 대항력을 포기한다는 조건 하에 매각이 진행됨을 의미합니다. 만약 임차인이 이 조건을 이행하지 않을 경우, 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 떠안게 될 수 있으므로, 입찰 전 임차인과의 관계 및 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 주택도시보증공사와 관련된 채권이 존재할 가능성이 있습니다.

*1.4.상권분석*

물건지 인근은 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 예상됩니다. 증미역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있으며, 다양한 소매점, 식당, 편의시설 등이 분포하고 있습니다. 다만, 공업지대와 인접해 있어 상권의 성격이 복합적일 수 있습니다.

*1.5.생활정보*

지하철 9호선 증미역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다. 또한, 인근 버스 노선을 이용하여 서울 시내 각지로의 접근성이 좋습니다. 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 생활 편의를 위한 근린생활시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

*1.6.잠재적 리스크*

1. 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력 포기 여부에 따라 권리 관계가 복잡해질 수 있으며, 이는 잠재적 위험 요소입니다.

2. 공업지대 혼재: 주거 지역과 공업 지역이 혼재되어 있어, 소음, 악취 등의 환경적 영향을 받을 가능성이 있습니다.

3. 토지 이용 제한: 물건지는 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지 이용 제한 및 규제를 받고 있습니다. 특히, '가축사육제한구역' 및 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'은 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 교육환경 보호: '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 적용을 받으므로, 학교와의 인접성 및 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

5. 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공공 쓰레기 처리 시설이나 산업 폐기물 처리 시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, '폐기물매립시설 설치제한지역'이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

*1.7.종합 의견*

본 물건은 지하철 역세권이라는 교통상의 이점과 오피스텔로서의 실거주 및 임대 수익 가능성을 동시에 가지고 있습니다. 그러나 임차인의 대항력 포기 조건이라는 매우 중요한 권리 관계가 얽혀 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 공업지대와 혼재된 지역 특성과 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

*1.8.투자 포인트*

1. 교통 편의성: 지하철 9호선 증미역 역세권으로 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

2. 실수요 및 임대수요: 1인 가구 및 소규모 사업장을 위한 오피스텔로서 실수요와 임대수요를 기대할 수 있습니다.

3. 시세 대비 저가 매수 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

4. 권리관계 명확화 시: 임차인의 대항력 문제가 원만히 해결된다면, 투자 리스크를 줄이고 안정적인 투자가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계