나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10141 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 464-12 와이앤비 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10141 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 464-12 와이앤비 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10141 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 464-12 와이앤비 제3층 제301호 | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 216,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 464-12 와이앤비 제3층 제301호 다세대주택으로, 서울남부지방법원 2025타경10141 (1)호 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각되는 형태입니다. 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

본 물건의 감정가는 271,000,000원으로 책정되었습니다. 전용면적은 29.95제곱미터(약 9.06평)의 소형 주택이며, 대지권 면적은 18.12제곱미터(약 5.48평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 3층에 위치하며, 2020년 02월 28일에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택입니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건' 매각이라는 점입니다. 이는 통상적인 주택 경매에서 가장 큰 리스크인 명도 및 임차보증금 인수 문제를 매각 조건부로 사전에 해소시켜주는 조건이므로, 권리 관계 측면에서 매우 긍정적입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 환경

대상 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 신정고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역입니다. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 전반적인 주위 환경은 무난한 주거지역으로 판단됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주거지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 근린생활시설은 주변에 혼재되어 있어 이용이 용이해 보입니다. 감정평가서상 주택으로 이용 중인 상태이며, 주변에 학교(신정고등학교)가 있어 교육 환경보호구역(상대보호구역)에 속해있습니다. 이는 교육 환경이 양호함을 의미하나, 동시에 유흥시설 등 특정 업종의 입점이 제한될 수 있음을 시사합니다.

2.3. 토지이용계획 및 건축 현황

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하여 주거 안정성이 확보된 지역입니다. 건물은 2020년 사용승인된 철근콘크리트구조의 신축급 건물로, 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽은 벽지 도배 마감 등으로 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 기본적인 난방시설, 위생시설, 급배수시설 외에 승강기까지 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 채무 관계 및 경매 구분

본 건은 부동산강제경매로, 채권자가 채무자의 부동산에 대해 강제집행을 신청한 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로, 복잡한 채무 관계를 내포하고 있지는 않으나, 미상인 임대관계와 채무 규모 등은 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 및 명도 위험

앞서 언급했듯이, 본 건은 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 통상적으로 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금 문제(명도 리스크 포함)가 법원 경매 절차상에서 해소되었음을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 명도 책임에서 비교적 자유로워져 투자 리스크가 크게 낮아진 상태입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 공법상 제한 및 규제

본 물건은 공항 인근에 위치하고 있어 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 공항시설법에 따른 고도 제한 및 건축 행위 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등 다양한 규제가 중첩되어 있으므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

4.2. 기타 환경 리스크

주변 지역을 검색한 결과, 직접적인 환경적 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 매립지, 변전소)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만 기존 주거지역의 특성상 밀집도가 높고, 학교(상대보호구역) 인근에 위치하며, 공항 시설 제한 구역 내에 있어 소음 및 개발 제한 등은 간과할 수 없는 잠재적 리스크 요인입니다. 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축급의 건물 연식, 엘리베이터 등 우수한 건물 상태와 함께 전용면적 약 9평대의 실속형 다세대주택입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인의 대항력 포기라는 특이사항으로 인해 명도 및 보증금 인수 관련 권리분석 리스크가 사실상 해소된, 매우 '깨끗한 권리'를 가진 물건입니다. 다만, 공항 관련 고도제한 등 공법상 제약이 있으므로 재건축 및 대규모 개발에는 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 강서구 화곡동 기존 주거지역으로, 신축급 다세대주택을 선호하는 실수요층 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

우수한 권리 안정성: 임차인 및 HUG의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금 위험이 없어, 명도 리스크가 극히 낮습니다.

신축급 건물 상태: 2020년 사용승인으로 내부 시설 및 외관이 양호하며, 별도의 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

실거주 및 소액 투자 용이: 소형 평형이므로 1~2인 가구 실거주에 적합하며, 임대 전환 시에도 소액 투자로 접근하기 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계