나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10178 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 92-73 에르메스 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10178 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 92-73 에르메스 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2025타경10178 | 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 92-73 에르메스 | 감정가: 1,803,979,480원 | 최저가: 1,803,979,480원 | 용도: 단독주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10178 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 토지 및 건물 현황

본 건은 서울특별시 영등포구 신길동 92-73에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10178 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 1,803,979,480원입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지 면적은 126.00㎡ (약 38.12평)이며, 건물 면적은 322.35㎡ (약 97.51평)입니다.

건물 제시외 면적으로 26.89㎡ (약 8.13평)이 존재합니다.

1.3. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 '신길1동 주민센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.4. 교통상황

대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통입니다.

1.5. 입지조건

본 물건은 신길1동 주민센터 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 좋습니다.

주거 밀집 지역으로 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 시세 및 개발 계획 등에 대한 추가적인 조사가 필요하나, 역세권과의 거리 및 지역 내 위치 등을 고려할 때 잠재적인 가치를 평가할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 이OO으로 기재되어 있어, 채무자가 소유자 본인으로 파악됩니다.

경매 절차에 따라 낙찰 시 소유권이 이전되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 인수되는 권리가 있는지 여부는 입찰 전 반드시 권리분석 전문가와 상담하시기 바랍니다.

1.7. 상권분석

대상 물건이 위치한 신길동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태를 보입니다.

인근에 다세대주택 및 단독주택이 많아 배후 주거 수요가 존재하며, 근린생활시설 또한 소재하여 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

신길1동 주민센터가 인접해 있어 공공 서비스 이용이 편리하며, 주거지로서의 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.8. 생활정보

신길1동 주민센터가 가까워 행정 업무 처리가 용이합니다.

주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 생활에 편리함을 더합니다.

교통 상황이 보통 수준으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

교육 환경 관련 상세 내용은 남부교육청을 통해 별도 확인이 필요합니다.

1.9. 건물 이용상태 및 특이사항

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 4층 건물이며, 옥탑 1층은 계단실로 구성되어 있습니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호 등이 사용되었습니다.

공부상 용도는 지하 1층은 단독(다중)주택, 1층은 사무소, 2~4층은 단독(다중)주택으로 되어 있습니다.

하지만 현장 조사 외부 관찰 결과, 1층과 지하 1층 공동주방/식당 부분이 실제로는 주거용으로 사용되고 있는 것으로 추정됩니다.

이러한 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이로 인한 위법성 여부, 행정적 절차 및 규제 사항에 대해서는 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

건물의 내부 구조는 잠금장치 및 이해관계인 부재로 인해 확인되지 못했으며, 건축물 현황도 및 외부 관찰을 기초로 표준적인 상태를 가정하여 평가되었습니다.

내부 구조 및 정확한 이용 상황은 반드시 입찰 전 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

일부 제시외 건물(ㄱ) ~ ㅂ))이 소재하며, 이 부분은 현장 조사 목측 및 건축물현황도 등에 근거하여 감정 평가되었으나, 소유 및 점유 관계, 실제 이용 상황, 위법 건축물 여부 등은 재확인이 필요합니다.

또한, 토지 중 일부(약 0.6㎡)가 건축선 후퇴 부분으로 추정되나, 가격 영향이 미미하다고 판단하여 감정가 산정 시 구애받지 않았습니다. 이는 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

2.0. 잠재적 리스크

첫째, 건물 1층과 지하 1층의 공부상 용도(사무소, 공동주방/식당)와 실제 이용 현황(주거용 추정) 간의 차이가 존재합니다. 이로 인해 불법 건축물에 해당될 경우 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 이에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

둘째, 제시외 건물들의 소유 관계, 실제 이용 현황, 위법 여부 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

셋째, 토지 일부가 건축선 후퇴 부분으로 추정되는 점은 향후 건축 행위 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

넷째, 건물 내부 구조 및 정확한 이용 상황, 임대 관계가 미상으로 파악되어, 현장 방문을 통한 상세한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

다섯째, 토지이용계획 상 건축허가·착공제한지역(2024년 7월 31일부터 2년)에 해당하므로, 건축 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.

2.1. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 단독주택으로, 신길1동 주민센터 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 좋고, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역이라 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

하지만 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 제시외 건물 존재, 건축선 후퇴 부분 추정, 건축 허가 제한 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 반드시 필요합니다.

특히, 위법 건축물 해당 여부 및 이에 따른 행정적 제재 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 내부 상태 및 임대차 현황 파악 또한 입찰 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

2.2. 투자 포인트

본 물건은 입지적 강점을 가지고 있습니다. 신길동은 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

현재 감정가는 18억 원대이나, 향후 내부 수리 및 법적 문제 해결을 통해 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

특히, 건물의 실제 이용 현황이 주거용으로 사용되고 있다는 점은, 향후 해당 부분을 합법화하거나 용도에 맞게 활용할 경우 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

안정적인 주거용 부동산으로서의 가치와 함께, 신길동 지역의 개발 가능성 등을 고려할 때 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

단, 명확한 권리 관계 및 건물 상태 확인, 행정적 제재 가능성 검토 후 신중한 투자를 권합니다.

법원 정보

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