나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10119 [1] 서울특별시 강서구 방화동 337-6 예담캐슬 101동 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철5호선 ""방화역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 ""방화역""이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서
(사용승인일자: 2020. 1. 6.)

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 부정형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 10m, 북측으로 약 7m, 동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.
토지 2, 3, 4: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 건물 정보

1.1. 1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10119 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 337-6 예담캐슬 101동 6층601호

건물명: 예담캐슬

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

토지면적: 15.62㎡ (약 4.73평)

건물면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

사용승인일자: 2020년 1월 6일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 2. 감정가 및 평가요약

감정가: 169,000,000원 (1억 6천 9백만원)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 6층 601호

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 5호선 방화역 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 주로 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 방화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 토지 및 도로 상태

본건은 4필지 일단의 부정형 토지로서 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용 중입니다. 본건 서측으로 약 10m, 북측으로 약 7m, 동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하여 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

1.2. 4. 토지 이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경10119)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리사항은 등기부상 확인되지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 소유권 보존 및 이전: 김은숙 외 13명 → 주식회사거성인터내셔날

- 권리말소: 주택임차권(권은총), 압류(고양세무서장, 강서구, 강동구) 등은 모두 말소 예정입니다.

1.3. 2. 임차인 현황 및 인수 조건

- 임차인: 주택도시보증공사(권은총)

- 보증금: 187,500,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 4월 22일

- 확정일자: 2022년 5월 3일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원

- 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금이나 대항력을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 방화동 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 5호선 방화역 인근으로 유동인구가 꾸준하며, 다양한 상가들이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 2. 건물 규모 및 특성

건축물대장상 "예담캐슬"은 2020년 6월 사용승인을 받은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 총 29세대로 구성되어 있습니다. 총 주차대수는 18대로, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 교통 접근성

지하철 5호선 방화역이 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 2. 편의 및 문화 시설

단지 주변으로 마트, 전통시장, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 또한, 서울식물원, 개화산, 방화근린공원 등 녹지 공간과 휴식 시설을 이용하기 편리합니다.

1.5. 3. 교육 환경

본건 인근에 서울방화초등학교, 등촌중학교, 공항고등학교 등이 소재하고 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공항 관련 지역 특성

본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역 등으로 지정된 지역에 포함되어 있습니다. 이는 김포공항의 항공기 운항 경로와 인접하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 2. 주차 공간 부족

총 29세대에 비해 주차 공간이 18대로 부족하여, 거주자 또는 방문객의 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 토지 이용 제한

공항 관련 구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 있어 고도 제한 등 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 김포공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음의 영향 가능성과 주차 공간 부족은 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 신축 건물: 방화역 인근에 위치하며 2020년에 준공되어 비교적 최신 상태의 건물입니다.

* 우수한 교통망: 지하철 5호선 역세권으로 서울 시내 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설, 공원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

본건의 감정가는 169,000,000원입니다.

최근 인근 유사 건물(리츠펠리스, 2015년 준공, 29.82㎡)의 매매가가 210,000,000원(2026년 5월)이었으며, 이는 약 704만원/㎡ 수준입니다.

본건(20.82㎡)에 이를 적용 시, 약 146,640,000원(약 1.47억)으로 산정됩니다.

감정가는 시장 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.9. 2. 예상 입찰가

권리 인수 부담이 없고, 주변 시세를 고려했을 때, 보수적으로 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

이는 ㎡당 약 624만원 ~ 720만원 수준에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.