나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10157 [1] 서울특별시 구로구 구로동 466-299 베네치아 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '고대구로병원' 북서측 인근에 위치하며 주위에 다세대주택, 다가구 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건은 서측으로 세로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철역(구로역 1호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 제501호(사용승인:2019.04.17.)로서,

외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대체로 장방형 토지로서 인접토지 대비 경사지를 평탄하게 조성하여 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접하고 동측으로 세로(불)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 집합건축물대장(표제부, 갑)에 위반건축물(주택과-23059(2019.07.01)호에 의거 403호 위반건축물표기)표기 되어있음.
- 임대관계미상임.
- 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 구로구 구로동 466-299 베네치아 제5층 제501호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10157 (1)

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택/제2종근린생활시설(사무소) 포함)

건물 사용승인일: 2019년 4월 17일

총 층수: 5층 건물 중 5층

감정가: 303,000,000원

토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '고대구로병원' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

서측으로 도로와 접해 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 지하철 1호선 구로역이 근거리에 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 용수합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 1일자 구로세무서장의 압류(갑9)입니다.

이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 임차인: 조재범

보증금: 330,000,000원

전입일자: 2021년 2월 8일

확정일자: 2022년 9월 17일

대항력: 있음

주택임차권 등기가 되어 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

주요 등기사항 요약:

* 소유권 이전 등기 및 신탁 관련 말소 등기 다수 (갑2, 갑8 등)

* 주택임차권 (을1): 조재범, 330,000,000원, 인수 조건 (2023년 3월 8일 등기)

* 지분 압류 등기 다수 (갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14)

* 강제경매 개시 결정 등기 (갑15): 조재범, 330,217,300원, 말소 (경매 사건 자체)

채권자(강제경매 신청인)와 임차인이 동일인(조OO/조재범)으로 추정되며, 임차인의 보증금이 감정가보다 높아 임차인이 배당을 통해 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 구로동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

'고대구로병원'이 인근에 있어 관련 종사자나 환자, 방문객의 임대 수요가 있을 수 있습니다.

지하철 1호선 구로역 역세권이라는 점은 상권 활성화 및 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 구로역 이용 가능, 인근 버스 정류장 다수.

의료: 고려대학교 구로병원 인접.

주거환경: 주변에 주택가가 형성되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

편의시설: 근린생활시설 다수.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 조재범의 보증금 330,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 매수 시 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 집합건축물대장상 위반건축물 표기: '기타참고사항'에 본건 건물(베네치아)이 위반건축물 표기가 있음을 언급하고 있습니다(403호 관련). 해당 위반사항이 매수 대상 호실(501호)에 직접적인 영향을 미치는지, 또는 건물 전체에 대한 제재 가능성은 없는지 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 장점이 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크는 보증금 330,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각 시 보증금 전액 변제가 이루어지지 않으면 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다.

경매 신청 채권자가 임차인과 동일인으로 추정되는 상황에서, 감정가(303,000,000원)가 임차인의 보증금보다 낮은 점은 임차인이 보증금 회수를 위해 경매를 신청했을 가능성을 시사합니다. 따라서 낙찰 시 임차인의 보증금 전액 회수를 위한 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 1호선 구로역 인접, 서울 주요 도심 접근성 양호.

* 병원 인접성: 고대구로병원 인접으로 인한 특정 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 내부 상태 및 유지보수에 유리.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 30㎡)의 다세대 주택 실거래가가 28,200만원에서 33,500만원 사이에서 형성되어 있습니다.

가장 근접한 면적(29.84㎡)의 거래가는 28,200만원(2026년 7월)으로, 이를 기준으로 본건의 시장가치를 약 28,000만원 ~ 30,000만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 330,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건이 붙어 있습니다. 이는 매수인의 총 실질 매입 비용이 입찰가 외에 보증금 부족분을 더해야 함을 의미합니다.

따라서, 보증금 전액을 회수한다고 가정할 때, 총 실질 매입 비용은 최소 330,000,000원이 됩니다.

시장가치(약 28,000만원 ~ 30,000만원) 대비 인수해야 할 보증금(33,000만원)이 높아, 본건은 권리 분석상 잠재적 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

안정적인 투자를 위해서는 임차인의 보증금 전액(330,000,000원)을 고려한 입찰가가 필요합니다.

감정가(303,000,000원)보다 높은 입찰가를 고려하되, 시장 가치 및 예상 총 비용을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됩니다.

보증금 부족분을 충당한다는 전제 하에, 예상 총 지출액을 330,000,000원으로 설정하고, 이에 근거하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

전체 부담액을 330,000,000원으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 약 310,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 낙찰 후 임차인에게 20,000,000원의 추가 지급이 발생하여 총 330,000,000원이 매수인의 부담이 되는 방식입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.