나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10191 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재""화곡1동주민센터""남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하1층 지상 10층 건물 내 제8층 제804호로서,
(사용승인일: 2018.09.19.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 및 업무시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 6M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

922-17, 922-18 공히
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10191 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제8층 제804호

* 용도: 오피스텔

* 건축물 현황:

* 사용승인일: 2018년 9월 19일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건물면적: 35.77㎡ (약 10.82평)

* 토지면적: 10.78㎡ (약 3.26평)

* 감정가: 272,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로, 주거용으로서의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 도로: 본건 토지는 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원의 가압류 결정 (2021카단51668) 입니다. (접수일자: 2021.08.30)

* 권리분석 결과:

* 소유권보존 (갑1), 공유자전원지분전부이전 (갑2) 등은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당되지 않습니다.

* 주택임차권 (을3): 이성희, 보증금 184,000,000원. 전입일자 2021.1.25, 확정일자 2021.4.28. 대항력 있음.

* 임차인 이 는 대항력을 갖추고 있으나, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어질 경우 잔액은 인수하지 않게 됩니다. 현재까지의 권리분석 상으로는 인수 보증금은 0원입니다. (물건명세서 참고사항 참조)

* 임차인 이 의 보증금 184,000,000원에 대해, 배당받지 못한 금액이 있다면 매수인이 인수하게 될 수 있습니다.

* 가압류 (갑4), 압류 (갑6), 강제경매 (갑7) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 258,493,150원

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* "화곡1동주민센터"가 인근에 위치하고 있어 행정기관 접근성이 좋습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지로, 배후 수요 확보에 유리한 측면이 있습니다.

* 주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 명확하게 식별되는 혐오시설은 발견되지 않았으나, 최종적인 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 마트, 병원, 은행 등은 차량 이용 시 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경 측면에서 양호할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 서울 시내 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이성희 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (현재 인수 보증금 0원 예상)

* 공동담보 물건: 본 물건이 다른 담보 물건과 함께 묶여 있다는 점은 채무 관계의 복잡성을 시사하며, 경매 절차나 가치 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(고도 제한 가능성) 등에 포함되어 있어 향후 증축, 개축, 용도 변경 등 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한 과밀억제권역에 속해 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2018년에 사용승인된 신축에 가까운 오피스텔로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 입지상 주거 밀집 지역에 위치하며 기본적인 편의시설 및 교통망을 갖추고 있어 주거용 또는 소형 사무실로서의 가치가 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 복잡한 채무 관계(공동담보) 가능성이 있어 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 공항 관련 보호지구 등이 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 대중교통 접근성과 주변 생활 인프라가 양호합니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제될 가능성이 높아, 매수인에게 추가적인 금전적 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 0원)

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 272,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 예상되어 추가적인 부담이 없습니다.

* 주변 오피스텔 시세 및 본건의 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 적정 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 건의 경우, 감정가 또는 그 이하 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 정확한 시세 파악을 위해 주변 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가를 추가로 분석하시기를 권장합니다.

* 현 시세 기준으로는 감정가인 272,000,000원 또는 그 이하를 고려해 볼 수 있으나, 낙찰가는 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.