나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10214 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제4층 제404호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10214 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10214 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제4층 제404호 | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 218,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (물건 보고서)

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10214 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 본 건은 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 '골드마운틴' 제4층 제404호 다세대주택에 대한 토지/건물 일괄매각 건입니다. 감정가는 273,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

본 물건의 토지면적은 10.44㎡ (약 3.16평)이며, 건물 전용면적은 29.47㎡ (약 8.92평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상8층 건물 내 4층에 위치하고 있으며, 사용승인일은 2020년 9월 2일로 비교적 신축에 해당합니다. 내부 설비로는 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 완비되어 있습니다.

2. 물건 분석 (물건 분석)

2.1. 입지조건

본 물건은 금천구 시흥동 소재 '한울중학교' 서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 본 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통시됩니다. 토지는 2필지 일단의 정방형으로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접합니다.

2.2. 권리분석

본 경매는 소유자(유OO)와 채무자(유OO)가 동일한 강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 큰 권리상의 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 점입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 미배당된 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미로, 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 이론적으로 없을 가능성이 높으나, 매각 조건을 면밀히 확인하고 관련 절차를 숙지해야 합니다. 임대관계는 이해관계인 부재로 미상인 상태입니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

주변은 다세대주택과 오피스텔이 혼재된 준주거지역으로, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주차환경개선지구로 지정되어 있어 주차 여건에 대한 고려가 필요합니다. 본 건은 '한울중학교' 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있으나, 복잡한 토지이용계획 및 제한상태(준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등)를 감안할 때, 향후 재개발 또는 용도변경 등 개발 행위에는 다소 복잡한 검토가 요구됩니다. 검색된 정보로는 인근에 명확한 기피 시설(혐오시설)이 확인되지 않아 주위 환경은 감정평가서상 '보통' 수준으로 판단됩니다.

2.4. 건물 특성

2020년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 외벽은 외장석재 마감 등 품질이 양호합니다. 내부 또한 벽지도배 및 타일 마감 등 주거에 적합한 상태로 보입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 승강기가 설치되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

3. 투자 분석 (투자 분석)

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차보증금 관련 매각 조건입니다. 해당 조건이 명확히 이행되는지, 그리고 실제로 주택도시보증공사가 잔액 포기를 확약했는지에 대한 법원 서류(배당표, 공사의 의견 등) 확인이 필수입니다. 또한, 본 건의 토지이용계획은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 제한이 복합적으로 적용되고 있어, 토지의 가치평가나 향후 개발 가능성에 복잡성을 더할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 2020년식 신축급 다세대주택으로, 소형 면적이지만 준주거지역 내에 위치하여 주거 환경 및 임대 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다. 감정가 2억 7,300만 원은 비교적 합리적인 수준으로 판단되나, 입찰 시 반드시 '주의사항'에 명시된 임차권 관련 매각 조건을 확인하고, 복잡한 토지이용계획상의 법규 준수 여부를 검토해야 합니다. 전세가율이 높은 지역이므로 소액 투자 목적의 갭투자 수요도 고려해 볼 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 2020년식 신축급 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 주변 지역 대비 주거 만족도가 높습니다.

권리 안전성: 특이한 매각 조건(HUG 보증금 잔액 포기 조건)이 붙어 있어, 이 조건이 충족된다면 낙찰자의 보증금 인수 부담이 최소화되어 권리관계가 단순화될 가능성이 높습니다.

실수요 및 임대 수요: 서울 금천구 독산동 지역의 소형 평형 다세대주택은 1~2인 가구의 실수요 및 임대 수요가 꾸준하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계