나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10206 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10206 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제401호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10206
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 68 리치아파트 105동, 제4층 제401호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10206 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 68 리치아파트 105동, 제4층 제401호 | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 188,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10206 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10206 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제401호

용도: 오피스텔

감정가: 236,000,000원

토지면적: 8.07㎡ (약 2.44평)

토지지분: 8.0737㎡ (약 2.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

건물지분: 23.65㎡ (약 7.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'에서 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 대상 물건은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 주거 및 상업 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 등고평탄한 정방형의 4필 1단 토지 위에 건축된 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 북측, 서측 약 4m, 동측 약 3m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 해당하며, 소로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

* 매각 대상: 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 특이사항: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 인수할 수 있는 임차보증금 부담이 없음을 의미할 수 있으나, 관련 법률 및 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 기타: 공부상 현황과 실제 이용상태 간 차이는 없으나, 현재 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 까치산역을 중심으로 형성된 상업지역으로, 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등의 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 2, 5호선 환승역이라는 지리적 이점과 주변 지역의 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대 주택이 혼재된 지역으로, 다양한 형태의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 포기 조건: 주의사항에 명시된 임차인의 임차보증금반환청구권 포기 조건의 법적 효력 및 실질적 영향에 대한 정확한 법률 검토가 필수적입니다. 포기 조건에도 불구하고 추후 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 현황 미확인: 현재 임대차가 없는 상태인지, 혹은 임대 중이라면 임대료 및 보증금 수준이 어떠한지 등 구체적인 임대차 현황 확인이 필요합니다. 이는 투자 수익률 산정에 중요한 영향을 미칩니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 있어, 건축행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 지역 특성: 화곡동 지역은 최근 몇 년간 부동산 시장의 변동성이 있었던 지역이므로, 거시적인 부동산 시장 분석과 더불어 해당 물건의 개별적인 가치 평가가 중요합니다.

1.7. 종합 의견

* 까치산역 인근의 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다.

* 본건은 임차인의 보증금반환청구권 포기라는 조건부 매각이므로, 권리관계 분석과 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

* 도시지역, 일반상업지역 등에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 공항 관련 규제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 소형 면적의 오피스텔로서 1인 가구 등을 대상으로 한 임대 수익형 투자로 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역과 인접하여 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

* 탄탄한 배후 수요: 오피스텔, 아파트, 다세대주택이 밀집한 지역으로, 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 활발한 상권: 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높고, 역세권 상권의 활성화로 임대 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 확보에 유리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계