나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10205 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제15층 제1501호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10205 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제15층 제1501호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10205 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제15층 제1501호 | 감정가: 259,000,000원 | 최저가: 259,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10205 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10205 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제15층 제1501호

용도: 오피스텔

감정가: 259,000,000 원

토지면적: 5.10㎡ (약 1.54 평)

토지 지분율: 509.99999999999994%

건물면적: 26.60㎡ (약 8.05 평)

건물 지분율: 2660 (참고: 숫자 표기가 일반적이지 않으므로 원자료 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 해당사항 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됨.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '강서구청'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대 주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 물건의 특성상 권리관계 확인이 필수적이며, 특히 본 물건은 임차인이 존재하며, 임차인 및 임차권승계인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되는 점이 중요한 특징입니다. 이는 매수인이 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 복잡한 문제를 피할 수 있음을 시사하지만, 해당 포기 조건의 법적 효력 및 세부 사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근에 강서구청이 위치하여 관련 행정 수요 및 유동 인구가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 다세대 주택과 오피스텔 밀집 지역이라는 점은 주거 수요를 기반으로 한 상권의 안정성을 제공할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 지구보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 상황은 지하철 5호선 화곡역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 편리합니다. 주변에 강서구청이 있으며, 주거 및 업무 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 본 물건 주변에 특별히 언급된 혐오 시설이나 환경 저해 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 해당 조건이 명확하고 법적으로 문제가 없는지, 임차인이 실제로 대항력을 포기함으로써 매수인이 안전하게 소유권을 취득할 수 있는지에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 존재하므로, 향후 건물 이용이나 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2024.09.10 ~ 2029.09.09)이 있으므로, 매수인의 자격 요건 및 허가 절차를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 8월 사용승인)된 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 강서구청 인근이라는 점도 긍정적 요소입니다. 다만, 경매 물건 특유의 권리 분석, 특히 임차인의 대항력 포기 조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항들이 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

새롭게 건축된 오피스텔이라는 점과 편리한 교통 환경은 기본적인 장점입니다. 임차인의 대항력 포기 조건이 명확하게 이행된다면, 명도 관련 위험을 줄이고 비교적 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다. 강서구청 인근 지역의 지속적인 발전 가능성과 오피스텔 수요를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계