나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10209 [1] 서울특별시 양천구 신정동 930-28 유니크2차 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10209 [1] 서울특별시 양천구 신정동 930-28 유니크2차 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10209 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 930-28 유니크2차 제4층 제403호 | 감정가: 344,000,000원 | 최저가: 344,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10209 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10209 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 930-28 유니크2차 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 344,000,000원

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

토지 지분율: 1976.0000000000002% (정보 오류 가능성 있음, 통상 100% 이내)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

건물 지분율: 2950% (정보 오류 가능성 있음, 통상 100% 이내)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 유OO

채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)에 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

1.2. 감정평가서 요약

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전체적으로 보통 수준의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 신정역이 있어 교통 여건 또한 양호합니다.

건물은 2020년 11월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 제4층 제403호이며, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있으며, 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지가 일단의 가장형 토지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 그 외 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 동측으로는 '서울양동초등학교'가 있습니다. 지하철 2호선 신정역이 인근에 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 신정네거리역 주변은 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역으로, 상권 활성화를 위한 계획이 진행 중에 있어 잠재적 가치가 높습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 유OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인에 대해 보증금 반환 의무를 인수하지 않아도 되는 조건을 의미하지만, 관련 확약서 등 매각물건명세서상의 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 신정네거리역 일대는 지역 상권으로서 유동인구가 활발하며, 다양한 생활형 업종이 분포하고 있습니다. 대형 상업시설은 부족하지만, 배후 수요를 흡수할 수 있는 생활 밀착형 업종이 발달할 가능성이 있습니다.

1.6. 생활정보

건물은 2020년 11월 27일에 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 현재 이용 중이며, 내부에는 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 서울양동초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 지하철 신정역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

가장 큰 리스크는 '임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기조건'입니다. 이는 일반적으로 임차인의 보증금 반환 채권을 주택도시보증공사(HUG)가 인수하고, HUG가 낙찰자에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 이 조건은 낙찰자의 인수 부담을 줄여주지만, 관련 서류(매각물건명세서 등)를 꼼꼼히 검토하여 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 사전에 차단해야 합니다. HUG가 승계한 임차권 등기가 말소되지 않거나, 예상치 못한 다른 채권이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 '상대보호구역', '대공방어협조구역' 등 일부 제한사항은 향후 건물 증축이나 리모델링 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 연식(2020년 준공)과 양호한 교통 여건(신정역 인접)을 갖춘 서울시 양천구 소재 도시형생활주택입니다. 주변 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성과 '대항력 포기조건'이라는 특수한 매각 조건으로 인해 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 해당 조건을 정확히 이해하고 인수 부담이 없음을 명확히 확인한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

신축급(2020년 준공) 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

지하철 2호선 신정역 역세권으로 서울 주요 지역 접근성이 우수합니다.

양천구는 서울 내에서도 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

'대항력 포기조건'으로 인해 일반 경매 물건 대비 경쟁률이 낮을 수 있으며, 이는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계