나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10227 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10227 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제2층 제202호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10227 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제2층 제202호 | 감정가: 333,000,000원 | 최저가: 333,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10227 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10227 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 333,000,000원

토지면적: 19.41㎡ (약 5.86평)

건물면적: 29.46㎡ (약 8.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 백OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에는 서울월정초등학교, 화곡중학교, 강서도서관 등이 있어 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자는 동일인인 백OO입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 채무 불이행으로 인해 경매가 개시되었습니다.

가장 중요한 권리 관계상의 특징은 임차인 관련 조건입니다. 해당 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인으로부터 발생할 수 있는 명도 관련 부담이나 법적 분쟁의 위험을 상당 부분 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소입니다.

1.4. 상권분석

화곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 대표적인 주거 지역입니다.

본건 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 식료품 구매, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있으며, 전반적으로 조용한 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 서울월정초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정의 경우 안전하고 편리한 통학 환경을 누릴 수 있습니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

건물 자체는 개별난방, 도시가스, 승강기, 소화전, 급배수 및 위생 설비 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

1.6. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕을 가진 6층 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물 중 제2층 제202호입니다.

외벽은 석재(벽돌) 붙임 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

현재 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 내부 구조도는 별첨 자료를 참조하시기 바랍니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일)으로 지정되어 있으며, 이 중 '지목 도로 한정'으로 표기된 점은 향후 토지 거래 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

또한, 상대보호구역(강서 교육지원청 확인 요망) 및 수평표면구역(공항시설법) 등 추가적인 행위 제한 사항이 존재하여 건축이나 재개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 대규모 축산업에 적용되는 사항으로 일반적인 주택 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

임대관계는 현재 미상으로 파악되고 있어, 정확한 임대차 현황을 조사하고 승계되는 권리 관계가 없는지 면밀히 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 안정적인 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 서울월정초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

교통 접근성이 좋고 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있어 실거주 목적뿐만 아니라 소액 투자용으로도 고려해볼 만합니다.

강제경매 물건으로서 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 임차인의 대항력 포기 조건과 관련하여 추후 진행될 절차를 주의 깊게 살펴야 합니다.

토지이용계획상 다양한 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 재산권 행사에 대한 면밀한 법률 및 건축 전문가의 검토가 필수적으로 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

소형 면적(약 8.91평)으로 실거주 또는 1인 가구, 신혼부부 등에게 적합하며, 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

서울월정초등학교 등 교육 시설 접근성이 뛰어나 학군 수요를 고려할 수 있습니다.

임차인의 대항력 포기 조건은 매각 후 명도 과정을 간소화할 수 있어 투자 리스크를 줄여주는 요인입니다.

강서구 일대의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계