나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10172 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제2층 제204호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10172 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제2층 제204호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10172 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제2층 제204호 | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 258,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 명세서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10172 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 258,000,000 원

건물면적: 28.84㎡ (약 8.72평)

토지면적: 19.55㎡ (약 5.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 11월 19일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울신정초등학교"의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 강OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 가장 큰 특징은 '주의사항'에 명시된 바와 같이, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)를 통해 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다.

등기사항전부증명서상 임차보증금 240,000,000원, 2023년 12월 28일 접수의 주택임차권등기가 존재합니다. 이는 일반적인 경우라면 매수인에게 인수될 수 있는 권리이지만, 본건은 '대항력 포기조건'으로 매각이 진행되므로, 관련 조건 이행 여부 및 주택도시보증공사의 역할, 임차인의 실제 동의 등을 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

까치산역 일대는 지하철 2, 5호선 환승역을 중심으로 형성된 역세권 상권입니다. 상권 영역 내에는 대단위 단독, 연립, 빌라촌이 형성되어 높은 인구밀집도를 보이며, 지역밀착형 상권과 역세권 상권의 특성을 동시에 가지고 있습니다.

주요 업종으로는 음식점, 주점, 미용실, 편의점, 제과점, 병원, 의류, 패션잡화 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 특히 여성 소비자 대상 업종의 강세가 나타납니다. 롯데리아, 파리바게뜨 등 유명 프랜차이즈 매장들도 입점해 있어 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다. 까치산 시장도 현대화 사업을 거쳐 지역 주민들의 꾸준한 방문이 이루어지고 있습니다.

다만, 2021년 기준 유흥업종(노래방, 모텔 등)도 눈에 띄는 편이라는 분석이 있었습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2019년에 준공된 도시형생활주택으로, 건물 자체는 비교적 신축에 속합니다.

교육 환경으로는 인근에 서울신정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통 편의성은 지하철 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 2억 4천만원의 보증금을 가진 임차권등기 설정 건입니다. '대항력 포기조건' 매각이라 하더라도, 관련 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 매수인에게 인수되거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 주택도시보증공사와의 계약 관계 및 임차인의 권리 포기 의사를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이는 향후 증축, 개축 등 건축 행위에 제약을 받을 수 있음을 의미하며, 개발 가능성을 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

감정평가서 요약에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인 외에 또 다른 임대차 관계가 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)인 도시형생활주택으로, 지하철역 및 초등학교가 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 또한, 강서구 까치산역 일대는 높은 인구밀집도와 역세권, 지역밀착형 상권이 공존하는 곳으로 기본적인 주거 및 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

그러나 2억 4천만원의 임차권등기와 '대항력 포기조건'으로 진행되는 매각이라는 점은 본건의 가장 큰 변수입니다. 권리 분석 및 명도 관련 절차에 대한 철저한 사전 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 다양한 도시계획법규 적용으로 인해 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 안정적인 주거 가치 보유.

지하철 5호선 까치산역 역세권으로 교통 편의성 우수 및 지역 내 잠재적 시세 상승 기대.

임차권등기 관련 '대항력 포기조건'이 명확히 이행될 경우, 명도 관련 리스크 해소 후 안정적인 투자가 가능.

높은 인구밀집도와 지역 상권을 바탕으로 임대 수익률 기대 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계