나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1209 [12] 부산광역시 부산진구 양정동 359-6 블루문 4층404호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1209 [12] 부산광역시 부산진구 양정동 359-6 블루문 4층404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매8계 2024타경1209 | 소재지: 부산광역시 부산진구 중앙대로941번길 66-14, 4층404호 (양정동,블루문) | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 63,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경1209 (12)이며, 용도는 다세대주택입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이고, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 소유자 장OO와 채무자 장OO가 동일하여 권리관계가 비교적 명확해 보입니다.

1.2. 면적 정보 및 감정가

본건의 감정가는 금 130,000,000원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 $10.77 \text{m}^2$ (약 $3.26$ 평)이며, 건물 면적은 $20.90 \text{m}^2$ (약 $6.32$ 평)입니다. 다세대주택의 특성상 별도의 분양면적은 표기되지 않으며, 건물 전용 면적 $20.90 \text{m}^2$를 기준으로 평가되었습니다.

2. 입지 및 주거 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, "양정초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 중소규모 공동주택과 단독주택, 그리고 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 특히 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 양정역이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 우수합니다. 거주 후기에 따르면, 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 교통이 매우 편리하다는 평가가 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변 환경은 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다. 본건은 준주거지역에 위치하고 있어 주거와 상업 기능이 혼재할 수 있으나, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설

토지이용계획상 준주거지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 상대보호구역은 학교(양정초등학교) 경계로부터 200미터 이내의 지역으로, 교육환경 보호에 관한 일부 시설의 건축이 제한될 수 있습니다. 주변에 확인된 특이한 혐오시설은 없으며, 거주 후기상 치안도 양호하다고 평가되었습니다. 다만, 일부 후기에서 건물이 오래되어 방음과 단열이 부족했다는 점이나, 주차 공간이 협소하다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. 물건 현황 및 구조 분석

3.1. 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건내 제4층 제404호입니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트 붙임 등으로 마감되어 있으며, 창호는 샷시이중창 구조입니다. 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 기본적인 설비 일체가 갖추어져 있습니다. 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.2. 토지 현황

토지는 인접지와 평탄하게 조성된 세장형(길쭉한 형태) 토지이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 무리가 없습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 장OO로 동일합니다. 특별히 공시된 특이사항이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보아, 등기부상 권리관계는 비교적 깨끗할 것으로 예상됩니다. 매각 대상이 토지/건물 일괄매각이므로 건물만 철거해야 하는 법정지상권 문제의 소지는 없습니다.

4.2. 권리분석의 주의사항

가장 큰 주의사항은 임대관계 미상(未詳)입니다. 현재 점유하고 있는 임차인이 존재하는지 여부, 존재한다면 대항력 유무를 입찰 전 철저히 조사해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 부산지하철 1호선 양정역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 초등학교 및 각종 편의시설이 밀집한 주거 환경이 양호한 소형 다세대주택입니다. 감정가 130,000,000원은 주변 환경을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와, 건물의 연식으로 인한 방음, 단열, 주차 등의 현실적인 문제점을 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

- 최고의 입지: 부산지하철 1호선 양정역 인근에 위치한 역세권 소형 주택입니다.

- 안정적 수요: 주변 학교, 관공서, 상권 등으로 인한 1인 가구 및 소가족의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 소액 투자 가능: 상대적으로 낮은 감정가로 소액 주택 투자 및 실거주 목적으로 접근성이 좋습니다.

- 용도 변경 가능성: 준주거지역에 위치하고 있어 장기적으로 토지 활용의 폭이 넓을 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계