나이스옥션 법원경매 안양 2025타경809 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 58-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

형태 및 이용상태

1

인접 도로상태

1

토지이용계획 및 제한상태

1

제시목록 외의 물건

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

건물감정평가요항표

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

부합물 및 종물

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3. 지하1층은 공부상 창고, 대피소이나 현황 주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경809 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 박달동 58-24

용도: 단독주택

감정가: 371,739,180원

토지면적: 159.50㎡ (약 48.25평)

토지지분: 79.75㎡ (약 24.13평)

건물면적: 260.47㎡ (약 78.79평)

건물지분: 130.23㎡ (약 39.39평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

건축물 정보:

주용도: 단독주택

구조: 연와조 (벽돌구조)

지붕: 슬라브 (철근콘크리트)

지하층 수: 1개

지상층 수: 2개

건축 허가일: 1988-05-03

사용 승인일: 1988-09-29

총 건축 면적: 260.47㎡

1.1. 입지조건

주변 환경: 경기도 안양시 만안구 박달동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통상황: 인근 도로 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 대중교통 이용 편의성은 지역 내 여건에 따라 다를 수 있습니다.

주변 시설: 지역 내 편의시설 및 기반시설 이용이 가능하며, 안양역 주변 상권 및 관련 시설 접근성을 고려할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 9일 접수된 '주식회사 서울투자금융'의 4번 강민규 지분 가압류 (갑5)가 말소기준권리입니다. 이보다 늦은 날짜의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

물건명세서에 따르면, 건물에 매수인에게 대항할 수 있는 차경숙 임차인의 임차권등기(보증금 35,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2012.03.27., 확정 2012.03.27.)가 존재합니다. 이 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* JINMINGSHU (김명숙): 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-04-10, 확정 2025-06-09, 배당 2025-06-18, 대항력 있음.

* SIKONGLU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-04-17, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* SIKONGZHIXIANG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-04-10, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 임병남: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2008-03-21, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 차경숙: 보증금 35,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2012-03-27, 확정 2012-03-27, 배당 2025-06-24, 대항력 있음. (보증금 일부 인수 가능성 있음)

* 한운일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2010-07-14, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

인수되는 보증금 총계: 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 차경숙 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약: 토지 및 건물 등기부에는 강민규 외 1명의 상속 관련 소유권 이전, 주식회사 서울투자금융의 가압류 및 강제경매, 화성세무서장의 압류 등 다수의 권리 변동 및 압류, 가압류, 경매 개시 결정이 존재합니다. 가장 최근의 강제경매 개시 결정은 주식회사 서울투자금융의 2025년 5월 27일 접수 건입니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시세:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 박달동 일대 다세대 주택의 거래가는 2026년 3월 2억 4,000만원 (64.18㎡), 2026년 7월 1억 9,700만원 (49.75㎡) 및 1억 5,000만원 (53.55㎡) 수준으로 확인됩니다.

분석:

감정가 371,739,180원은 전체 부동산 가치를 반영한 것으로 보이며, 본건은 토지 및 건물 지분(약 1/2) 매각이므로 실제 투자 가치는 감정가의 절반 수준에서 시작됩니다. 제공된 다세대 주택 시세는 본건 단독주택의 가치와 직접 비교하기에는 한계가 있습니다. 단독주택은 면적, 구조, 연식 등 개별 요인에 따라 가치 편차가 크므로, 유사 단독주택의 실거래가 및 지역 내 건축비, 토지 가치를 종합적으로 고려한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 소재한 박달동은 안양시 만안구 내 주거 기능 위주의 지역입니다. 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 안양역 및 주변 상업지역 접근성을 통해 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각: 낙찰 시 건물 및 토지의 일부 지분만을 소유하게 되므로, 공유자와의 원활한 협의 및 건물 관리 문제 발생 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 차경숙 임차인의 보증금 잔액 인수 위험이 있으며, 보증금 및 차임이 미상인 다른 임차인들로 인한 추가적인 확인 및 부담 가능성에 유의해야 합니다.

공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이에 따른 입찰 절차 및 결과에 변동이 있을 수 있습니다. (특별매각조건 참고)

지하 1층 현황: 공부상 창고 및 대피소이나 현황 주택으로 사용 중인 점은 불법 증축 또는 용도 불일치 문제가 발생할 수 있어 확인이 필요합니다.

다수 권리관계: 가압류, 압류, 강제경매 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있으므로, 매각으로 소멸되지 않는 권리를 면밀히 파악해야 합니다.

혐오시설: 박달2동 일부 지역에 폐기물 업체, 도축장, 골재업체 등 혐오시설이 밀집해 있다는 보도가 있으며, 본 물건지 주변의 혐오시설 존재 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안양시 박달동에 위치한 단독주택 지분 매각 건으로, 대항력 있는 임차인 존재, 지분매각, 지하 1층의 현황 주택 사용 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 입찰 전 철저한 권리 분석 및 추가적인 현장 조사를 통해 인수 부담을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 유사 단독주택의 시세 조사를 통해 적정 가치를 재평가하고, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안양시 내 단독주택 지분 취득 기회입니다.

향후 지역 개발 가능성 및 주택 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

인수 부담을 명확히 파악하고, 리스크를 감안하여 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가(전체): 371,739,180원

감정가(지분 약 1/2): 약 185,869,590원

주요 인수 부담: 차경숙 임차인의 보증금 최대 35,000,000원 인수 가능성.

주변 시세: 제공된 인근 다세대 주택 시세는 1억 5천만원 ~ 2억 4천만원 수준이나, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

종합적인 고려: 본건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 인수 가능성), 지하 1층 불법 사용 가능성 등의 리스크를 안고 있습니다. 감정가의 약 70~80% 수준으로 지분 가치를 평가하고, 인수 보증금을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 1억 7천만원에서 2억원 사이로 추정됩니다. 이는 초기 추정치이며, 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.