나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5980 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1824-87 임야 경매

매각기일: 2025-12-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5980 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1824-87 임야 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매2계 2024타경5980 | 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1824-87 | 감정가: 33,262,500원 | 최저가: 5,590,410원 | 용도: 임야

1. 부산지방법원 2024타경5980 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5980 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1824-87

용도: 임야 (현황: 주거나지, 일부 전)

감정가: 33,262,500원

토지면적: 106.00㎡ (약 32.06평)

토지 지분율: 2660.6000000000004 (참고: 본건은 토지 일부 지분 매각 대상이며, 지분율 표기 오류 가능성 있음)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 전체 면적 중 일부 지분에 대한 매각)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 노OOOO

채무자: 노OOOOOOOOOOO

채권자: 삼OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

주의사항: 본건은 토지 일부 지분 매각 건입니다. 공부상 지목은 임야이나, 현황 주거나지 및 일부 전으로 이용 중입니다. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 기일에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

2. 물건 현황 및 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 연미초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주로 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 북동 하향의 급경사지에 위치한 부정형의 나대지 상태이며, 일부는 밭으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 중로(폭 12m-15m)에 접해 있으며, 서측으로는 계단 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m), 교육환경보호구역(상대정화구역), 준보전산지, 지적재조사사업지구(연산2지구 사업완료)에 해당됩니다.

2.6. 공부와의 차이

등기부상 지목은 '임야'이나, 실제 현황은 주거지로 이용되고 있으며 일부는 밭으로 사용 중입니다.

2.7. 기타참고사항

본건 지상 일부에 수목이 있으나 경제적 가치는 희박한 것으로 판단됩니다. 본 평가는 매각 지분에 대한 것으로, 지분의 위치 및 경계 확인이 어려워 전체 면적을 기준으로 가격 산정 후 지분 비율에 따라 면적을 사정하였습니다.

2.8. 입지조건

본건은 주거지역에 위치하여 기본적인 주거 생활 인프라 이용이 가능합니다. 연미초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 다만, 급경사지에 위치하고 있다는 점은 이용 및 개발에 일부 제약이 될 수 있습니다. 주변에 다양한 아파트 단지 및 주거 시설이 분포하고 있어 지역 내 주거 수요는 일정 수준 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 특징

본건은 토지 중 일부 지분에 대한 매각으로, 전체 소유권이 아닌 지분만을 취득하게 됩니다.

3.2. 등기 및 권리 관계

강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 노OOOO이며, 채무자는 노OOOOOOOOOOO, 채권자는 삼OOOOOOOO입니다.

3.3. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수권 신고가 있으므로, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 우선하여 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 다만, 공유자의 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 기일에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

3.4. 재매각

본건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이는 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 계약이 완료되지 않았음을 의미합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건 소재지는 제2종일반주거지역으로, 주변은 주택가 및 소규모 공동주택으로 형성되어 있습니다. 따라서 상업 시설보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다. 인근에 근린생활시설 등은 있을 수 있으나, 대규모 상업지구와의 거리가 있어 중심 상권의 이점을 직접적으로 누리기는 어려울 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

연미초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 또한, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적으로 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각으로 인한 불확실성

본건은 토지 지분 매각 물건으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이는 향후 공유자들과의 관계 형성 및 토지 이용, 개발, 처분 등에 있어 협의가 필요한 부분이 발생하며, 이로 인한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

5.2. 공유자 우선매수권 행사 가능성

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수자로 결정되더라도 해당 지분을 낙찰받지 못할 수 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사 여부 및 그 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

5.3. 현황과 공부상 지목의 차이

등기부상 지목은 '임야'이나, 현황 주거나지 및 일부 밭으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건축 허가, 재산세 등 행정적인 측면에서 문제 소지가 될 수 있으며, 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

5.4. 급경사지 토지

토지가 급경사지에 위치하고 있어, 토지의 활용도나 건축 시 공사 비용 증가 등 물리적인 제약이 발생할 수 있습니다.

5.5. 재매각 건

재매각으로 진행되는 점은 이전 매각 절차에서 계약이 성사되지 못한 원인(예: 높은 가격, 복잡한 권리관계, 물건의 하자 등)이 있었을 가능성을 시사합니다.

5.6. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 도시 지역의 특성상 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건 부산지방법원 2024타경5980 (1) 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 주거지역에 속하며, 연미초등학교가 인근에 위치하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

하지만 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이로 인해 공유자들과의 관계 형성, 토지 이용 및 처분 등에 있어 협의가 필수적이며, 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 존재합니다. 또한, 공부상 지목(임야)과 현황(주거나지, 전)의 차이, 급경사지라는 토지 형태는 향후 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 재매각 건이라는 점도 신중한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지분 투자 가능성

토지 전체가 아닌 지분 투자라는 점에서, 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 부동산에 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

7.2. 주거지로서의 잠재력

제2종일반주거지역에 속해 있으며, 학교가 인근에 위치하는 등 주거 환경으로서의 기본적인 조건은 갖추고 있습니다. 만약 지분 정리 및 개발 가능성이 현실화된다면 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

7.3. 지역 개발 가능성

연제구 연산동 지역은 부산시 내에서도 지속적인 개발이 이루어지는 곳 중 하나입니다. 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치가 상승할 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

7.4. 공유자 우선매수권 불확실성 활용 (주의)

만약 공유자 우선매수권이 불행사되거나, 행사되더라도 특정 조건(예: 보증금 미납)으로 무효화될 경우, 낙찰을 통해 지분을 취득할 수 있습니다. 이 경우, 향후 다른 공유자들과의 협상을 통해 지분 정리 또는 매수를 시도하여 실질적인 소유권을 확보하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매2계