나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66640 [1] 부산광역시 연제구 연산동 344-2 이즈플러스빌 주건축물제1동 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연신초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 주상용, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통사정 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제9층 제901호로서, 2018년 11월 28일에 사용승인 되었음.
외벽: 스톤코트 및 외장석재타일 마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>, 역사문화환경 보전지역<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66640 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 344-2 이즈플러스빌 주건축물제1동 9층901호

용도: 오피스텔

감정가: 175,000,000 원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.8286㎡ (약 6.00평)

건물면적: 58.36㎡ (약 17.66평)

건물지분: 58.36㎡ (약 17.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배*

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 인수되는 임차보증금으로 인한 투자 위험이 높음

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연신초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주상용 건물, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 지역 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 비교적 수월합니다.

2.3. 건물구조 및 상태

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제9층 제901호입니다.

* 사용승인일: 2018년 11월 28일로 준신축 건물에 해당합니다.

* 외벽: 스톤코트 및 외장석재타일 마감

* 내벽: 벽지 마감 등

* 창호: 새시 창호

2.4. 토지이용상태

인접한 토지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현재 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도로접근성

물건지 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 직접 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한 지역(48m 이하), 역사문화환경 보전지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 5월 1일 접수된 차정숙 씨의 가압류(80,000,000원)가 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 3번 순위 주택임차권: 배건, 보증금 185,000,000원. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (전입일자: 2022.04.18, 확정일자: 2022.03.28, 배당신고일자: 2023.12.11)

* 물건명세서 상, 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 현재 감정가(175,000,000원)가 임차보증금(185,000,000원)보다 낮아, 배당을 통한 보증금 전액 회수가 어려울 것으로 예상되며, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 상황입니다.

3.3. 기타 등기사항

* 갑3 (2020.04.20) 소유권이전 2번 신탁등기 말소

* 갑6 (2023.05.01) 가압류 (차정숙, 80,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7 (2023.05.16) 압류 (동래세무서장) - 말소

* 갑10 (2024.12.17) 강제경매 (배건, 185,000,000원) - 말소

3.4. 등기부채권 총액

총 265,000,000 원 (가압류 80,000,000원 + 강제경매 185,000,000원)

3.5. 임차인 현황 (인수 대상)

* 임차인: 배*

* 보증금: 185,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-03-28

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 비고: 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액 인수

* 임차인: 서*

* 보증금: 185,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2024-09-17

* 대항력: 없음 (말소 대상)

* 비고:

4. 상권분석

물건이 위치한 연산동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 밀집한 복합 상권입니다. "연신초등학교" 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 오피스텔로서의 임대 수요는 인근 직장인 및 소규모 사업체 종사자들로부터 발생할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 남동측 인근에 연신초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 부산 시내 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 주상복합, 소규모 공동주택 등이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 배*의 보증금 185,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 감정가(175,000,000원)가 임차보증금보다 낮으므로, 낙찰 후 상당한 금액의 보증금을 추가로 부담해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 총 투자 비용을 증가시키고 원금 손실로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 역사문화환경 보전지역 및 최고높이 제한 지역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의 시설 접근성 등 기본적인 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 배*의 보증금 185,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 문제입니다. 감정가가 보증금보다 낮아, 낙찰 시 보증금의 상당액 또는 전액을 매수인이 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 인수되는 보증금 부담액을 철저히 고려한 신중한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 오피스텔로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 부산의 주요 업무 및 교통 요지인 연제구에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 다양한 편의시설과 학교가 있어 생활 환경이 편리합니다.

* 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 175,000,000 원

* 최근 매매 사례 (2024.04.05): 61.79㎡ (7층) 165,000,000 원 (약 267만원/㎡)

* 본건 전용 면적(58.36㎡) 기준 시장 시세 환산: 약 155,800,000 원 ~ 165,000,000 원 수준으로 추정됩니다.

중요 고려사항:

본 건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 배*의 보증금 185,000,000원 중 배당받지 못한 잔액 인수입니다. 감정가 175,000,000원으로는 보증금 전액 회수가 어렵다고 판단되며, 매수인은 최대 185,000,000원 또는 그 이상의 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

이러한 인수 부담액(185,000,000원)이 물건의 추정 시장 가치(약 160,000,000원)를 초과하므로, 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 접근하기는 매우 어렵습니다.

현 시세 및 인수 부담액을 종합적으로 고려한 보수적인 예상 입찰가: 100,000,000 원

주의: 상기 입찰가로 낙찰될 경우, 낙찰가 100,000,000원 + 인수 보증금 185,000,000원 = 총 285,000,000원의 실질적인 취득 비용이 발생합니다. 이는 현재 시장 가치보다 훨씬 높은 금액으로, 투자 손실이 매우 클 것으로 예상됩니다. 따라서 본 물건은 인수되는 보증금의 정확한 규모를 면밀히 파악하고, 감수할 수 있는 손실 범위를 철저히 계산하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.