나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91141 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1 에이스에비뉴더퍼스트 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "호매실사거리" 남측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제1층 제111호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1) 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지임.
■ 이용상태
업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 동측으로 왕복 8차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경91141 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1 에이스에비뉴더퍼스트 1층111호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,130,000,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 군자농업협동조합 (추정)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 10.23㎡ (약 3.09평)

* 토지 지분: 10.23㎡ (약 3.09평)

* 건물면적: 53.68㎡ (약 16.24평)

* 건물 지분: 53.68㎡ (약 16.24평)

* 집합건물 총 연면적 (참고): 21,791.75㎡ (약 6,592.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "호매실사거리" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

* 대상 물건 서측으로는 왕복 4차선, 동측으로는 왕복 8차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 8월 30일에 접수된 군자농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 등기부등본 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 다만, 상세 내용은 기재되어 있지 않아 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 말소 예정 권리

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 수원시의 압류와 본 건 임의경매개시결정 등기가 포함됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 임대차 관계는 미상으로, 상세 내용은 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

* 건축물대장상 본 건물은 총 10층 규모의 철근콘크리트구조로, 업무시설(오피스텔)과 제2종근린생활시설로 구성되어 있습니다.

* 해당 호실(111호)은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용 중이며, 2023년 1월 5일 사용 승인되었습니다.

4.2. 주변 상권

* 주변에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 분포하고 있어, 상권의 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높으며, 다양한 업종의 점포들이 영업 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대상 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변에 마트, 병원, 은행, 약국 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

* 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설

* 주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 해당 권리의 정확한 내용과 범위, 영향 등을 반드시 법률 전문가와 함께 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 이용 현황 관련 리스크

* 임차 현황이 미상이며, 보증금 또한 확인되지 않았습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현재 일반음식점으로 이용 중이나, 향후 업종 변경 시 소음, 냄새 등 민원 발생 가능성이나 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역, 공공주택지구 등에 포함되어 있어, 향후 건축이나 용도 변경 등 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 호매실동의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 건물은 비교적 신축(2020년 사용승인)이며, 접근성이 좋은 주요 도로에 접해 있어 이용 및 접근성이 우수합니다.

* 다만, 인수 가능한 지상권의 존재 가능성, 임대차 현황 미상 등 권리 및 명도와 관련된 잠재적 리스크를 철저히 파악하고, 이에 대한 충분한 대비책을 마련한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 호매실 신도시의 핵심 상업 지역 내에 위치하여 미래 가치가 기대됩니다.

* 주변 대규모 아파트 및 오피스텔 단지 이용객을 대상으로 한 안정적인 수요 기반을 확보하고 있습니다.

* 비교적 최근에 준공된 건물로, 신축 상가의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 동시에 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,130,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 상황이므로, 감정가를 기준으로 희망하는 수익률, 주변 시세, 명도 가능성, 잔존하는 권리(지상권 등)의 잠재적 영향 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확하고 합리적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세 현장 조사, 임대차 조사, 권리 관계 분석 결과를 바탕으로 심도 있는 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.