나이스옥션 법원경매 전주 2024타경34755 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-4 코앞 1동 1층 101호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경34755 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-4 코앞 1동 1층 101호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경34755
• 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 백제대로 563-4, 1동 1층 101호 (금암동,코앞)
• 감정가: 1,318,405,500원
• 최저가: 316,549,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

전주지방법원 경매5계 2024타경34755 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 백제대로 563-4, 1동 1층 101호 (금암동,코앞) | 감정가: 1,318,405,500원 | 최저가: 316,549,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2024타경34755 (1)이며, 소재지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-4 코앞 1동 1층 101호 근린생활시설입니다.

감정가는 1,318,405,500원으로 책정되었습니다.

토지면적은 968.99제곱미터 (약 293.13평)이며, 건물면적은 1287.08제곱미터 (약 389.35평)입니다.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 매각 형태 및 핵심 사항

본 물건은 '유동화물건'이며, 토지/건물 일괄매각입니다. 특히 목록1 (부설주차장)과 목록2,3 (근린생활시설)이 불가분 관계에 있습니다.

가장 중요한 특이사항은 다음과 같습니다.

1) 목록1 토지(주차장) 상에 소유자 미상의 3층 규모 제시외 공작물(주차시설)이 소재하며, 이에 대한 제한가격 84,964,950원이 설정되어 있습니다.

2) 목록2,3 건물은 일반건축물대장상 '주차장법 제19조의4 위반' 등으로 등재된 '위반건축물'입니다. (무단 조경 훼손, 위반면적 95.75제곱미터)

3) 목록2,3 건물의 공부상 용도는 '일반음식점'이나, 현황은 '사무실 및 창고'로 이용 중인 것으로 보입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 소재 '전북대학교' 남측 인근에 위치한 대학가 상권입니다.

주위는 대학교를 중심으로 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상권의 유동인구가 확보되는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

대상물건 기호1(토지)은 북서측으로 노폭 약 50~70미터 내외의 광로2류(광로2-1)와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 물건은 부동산임의경매 사건이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

유동화물건이라는 특성상 채권 및 채무 관계에 복잡한 배경이 있을 수 있으나, 매각 자체는 일반적인 임의경매 절차에 따릅니다.

3.2. 특수 권리 및 제한 사항

본 물건의 권리 분석 핵심은 '위반건축물'과 '부설주차장의 불가분 관계'입니다.

1) 목록2,3은 위반건축물로 이행강제금 부과 대상이며, 낙찰자는 원상복구 의무를 부담합니다.

2) 목록1 토지는 목록2,3 건물의 '부설주차장 전용 부지'로 지정되어 있어, 목록1을 목록2,3과 별개로 처분하거나 용도를 변경하는 데 제약이 있습니다.

3) 목록1 지상의 소유자 미상 제시외 공작물(주차시설)은 매각 대상에 포함되어 있으나, 해당 공작물로 인한 제한가격이 감정가에 반영되어 있습니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 지역 상권 특성

'전북대학교' 인근 상권은 대학생 및 교직원 등 고정적인 유동인구를 바탕으로 형성된 복합 상권입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권의 활성화가 비교적 양호한 편입니다.

4.2. 현황 및 공부상 이용

공부상 '일반음식점'으로 허가된 목록2,3이 현황은 '사무실 및 창고'로 이용 중인 것으로 보입니다.

낙찰자가 상업용(일반음식점)으로 이용하기 위해서는 기존의 위반 사항(주차장법 위반 등)을 해소하거나, 현황대로 사무실 및 창고로 계속 이용할 경우 용도 변경 허가를 검토해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 지역 규제

토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류, 상대보호구역(전북대학교) 등 다양한 규제가 혼재되어 있습니다.

특히 '상대보호구역'으로 인해 유흥시설 등 일부 업종의 입점이 제한될 수 있으므로, 향후 이용 계획 수립 시 반드시 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 대학교 인근의 일반적인 상업 및 주거 혼재 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

다만, 대학가 상권 특성상 심야 시간대의 소음 발생 가능성 등은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크 및 고려 사항

6.1. 위반 건축물 및 이행강제금

목록2,3은 위반 건축물로, 낙찰 시 이행강제금 부과에 대한 책임과 원상복구 의무를 승계합니다.

위반 면적(95.75제곱미터)에 대한 복구 및 이행강제금 규모를 사전에 면밀히 분석해야 합니다.

6.2. 부설주차장의 불가분 관계

목록1 토지는 목록2,3 건물에 종속된 부설주차장 전용 부지입니다. 이로 인해 토지만을 별도로 매각하거나, 주차장 외 용도로 변경하기가 사실상 불가능합니다.

낙찰자는 주차장 기능을 반드시 유지해야 하며, 이는 투자의 유연성을 크게 제한하는 요인입니다.

6.3. 용도 및 이용 현황 불일치

현재 '사무실 및 창고' 이용 현황이 공부상 '일반음식점'과 불일치합니다.

만약 현황대로 이용을 지속하려면 위반 건축물 해소 후 관할 관청에 정식으로 용도 변경 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 전북대학교 인근의 우수한 입지적 장점을 가지고 있으나, '위반 건축물' 및 '부설주차장 부지의 불가분 관계'라는 명확하고 심각한 리스크를 동시에 가지고 있습니다.

일반 투자자에게는 다소 까다로운 물건이며, 특수 물건에 대한 경험과 법규 검토 능력이 있는 투자자에게 적합합니다.

7.2. 투자 포인트

1) 대학가 광로변 접한 입지: 상권의 핵심 위치에 해당하여 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다.

2) 일괄매각: 주차장 부지까지 한 번에 확보하여 전체 시설의 안정적인 운영 기반을 마련할 수 있습니다.

3) 유동화물건: 특수 채권 관계에서 발생한 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

투자 시에는 위반 건축물 이행강제금, 원상복구 비용, 주차시설 제시외 공작물 처리 비용 등을 예상 낙찰가에 반드시 반영해야 합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계