나이스옥션 법원경매 전주 2024타경3720 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 65-7 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경3720 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 65-7 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경3720
• 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 20
• 감정가: 2,030,240,420원
• 최저가: 696,373,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

전주지방법원 경매5계 2024타경3720 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 20 | 감정가: 2,030,240,420원 | 최저가: 696,373,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2024타경3720 (1)이며, 소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 65-7입니다. 용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 소유자와 채무자는 유OOOOOO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 2,030,240,420원으로 산정되었습니다. 토지면적은 221.50㎡(약 66.99평)이며, 건물면적(본건)은 526.88㎡(약 159.39평)입니다. 건물 외 제시외 면적은 174.10㎡(약 52.66평)로, 이 제시외 건물(㉠~㉣)도 일괄 매각에 포함됩니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 소재 ‘전주객사’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 대표적인 상업지대입니다. 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 양호합니다. 토지는 부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본 물건이 위치한 고사동 객사길은 전주시의 핵심 번화가 중 하나로, 과거 침체기를 겪었으나 최근 전주 한옥마을 관광객 유입과 전주시의 원도심 재생 프로젝트(경관 조성, 문화시설 확충)를 통해 활력을 회복하고 있는 상권입니다. 주변에는 NC웨이브, CGV, 교보문고(핫트랙스), 라마다호텔 등 주요 상업 및 편의 시설들이 입점해 있으며, 인근 '객리단길'을 중심으로 개성 있는 카페와 맛집들이 밀집되어 유동인구가 꾸준히 증가하고 있습니다. 이는 본 물건의 근린생활시설로서의 가치를 높이는 핵심 요소입니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 일반상업지역이라는 높은 토지 가치에도 불구하고, 역사문화환경보존지역 및 방화지구 지정은 향후 개발 또는 증축 시 건축 행위에 상당한 제한을 줄 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

3. 물건 현황 및 주의사항

3.1. 건물 현황

본건 건물(2-가)은 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 3층 건물이며, 1~3층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 노출 쌓기 마감 등이며, 기본적인 위생 설비 및 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

3.2. 주의사항 및 특이사항

1. 일괄매각: 본 건은 토지와 건물, 그리고 감정평가서상 제시외 건물(㉠ 창고, ㉡ 창고 등, ㉢,㉣ 가추) 모두를 포함하여 일괄 매각하는 조건입니다. 제시외 건물은 매각 대상에 포함되어 가치가 반영되었으므로, 이 부분을 명확히 인지해야 합니다.

2. 지하층 멸실: 목록 2. 건물(2-가)의 지하층은 감정평가 기준 시점 현재 ‘멸실’된 것으로 확인됩니다. 공부(대장)와의 차이로, 실제 이용 가능한 건물 면적을 확인해야 합니다.

3. 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 포함하여 정확한 권리 관계 및 점유 현황 파악이 필수적입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 구분

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지 및 건물을 일괄 매각합니다. 매각 기준이 되는 권리는 채권자 주OOOOOOOO의 채권에 기한 임의경매 신청입니다.

4.2. 권리 관계 분석 (등기부 기준)

제시된 정보만으로는 말소기준권리를 특정할 수 없으나, 부동산 임의경매라는 점을 고려할 때, 등기부상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 ‘미상’이므로 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 가능성에 대비해 입찰 전 반드시 현장 조사 및 임차인 현황을 재확인해야 합니다.

5. 생활 정보 및 잠재적 리스크

5.1. 생활 정보

본 물건지는 전주의 핵심 상업 및 문화 중심지인 객사길 상권 내에 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다. 주변으로 다수의 대형 쇼핑몰(NC웨이브), 영화관(CGV), 대형 서점(교보문고), 숙박 시설(라마다호텔) 및 다양한 F&B 시설이 밀집되어 있어 상업용 부동산으로서의 기능성이 최상급입니다.

5.2. 잠재적 리스크

1. 토지 이용 제한: 토지가 일반상업지역임에도 불구하고 방화지구 및 ‘역사문화환경보존지역’에 속해 있어, 향후 건물의 리모델링, 개축, 신축 등 개발 행위 시 전라북도 지정 문화재 보호 조례 및 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 ‘현상변경허가’ 대상이 될 수 있습니다. 이는 건축 설계 및 인허가 과정의 복잡성과 비용 증가를 유발할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

2. 건물 지하층 멸실: 지하층이 공부와 달리 멸실된 상태이므로, 재산세 부과 기준 면적 및 실제 이용 가능 면적에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

3. 혐오 시설: 핵심 상권 내에 위치하여 일반적인 주거 지역에서 문제 되는 대규모 혐오 시설(공동묘지, 쓰레기 처리장 등)은 인근에 없는 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 전주시의 명실상부한 중심 상업 지역인 객사길에 위치한 근린생활시설입니다. 일반상업지역 내의 희소성 있는 토지와 3층 규모의 상업용 건물을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다. 감정가 대비 입찰 금액 결정 시에는 핵심 상권의 지리적 우위, 잠재적인 상권 확장 가능성뿐만 아니라, 역사문화환경보존지역 및 방화지구라는 규제 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 전주 객사길 핵심 상권(객리단길 포함)에 위치하여 높은 유동 인구와 상권 활성화의 직접적인 수혜가 예상되는 최상급 상업 입지입니다.

2. 높은 토지 가치: 토지 이용 계획상 ‘일반상업지역’으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 토지 가치 보존 및 상승 기대감이 높습니다.

3. 임대 수요 풍부: 주변 상권 특성상 F&B, 패션, 문화 시설 등 다양한 업종의 임대 수요가 풍부할 것으로 예상되어 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

6.3. 투자 시 유의 사항

1. 인허가 리스크: 역사문화환경보존지역에 따른 현상변경허가 대상 여부를 사전에 면밀히 검토하여 향후 개발 계획 수립에 차질이 없도록 해야 합니다.

2. 명도 리스크: 임대 관계가 미상인 만큼, 명확한 임차인 분석을 통해 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성에 대비해야 합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계