나이스옥션 법원경매 전주 2024타경3720 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 65-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 소재 "전주객사" 북동측 인근에 위치하며, 주위
는 근린생활시설 등이 주를 이루는 상업지대로서, 제반 환경 여건은 보통임.

교통상황

제반 차량의 접근이 가능하고, 인근으로 버스승강장 및 시간선도로가 소재하여 제반 교
통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측 폭 약 8미터 정도의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2018-04-30)(역사도심 지구단위계획구역),
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환
경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산
의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트 라멘조 스라브지붕 3층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 노출쌓기 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등,
창호 : 새시 창호임.

㉠) 조적조 슬래브지붕 단층
벽체 : 몰탈위 페인트 마감임.

㉡) 조적조 스레트 및 슬래브지붕 단층
벽체 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 노출쌓기 등,

㉢,㉣) 경량철골조 강판지붕 단층
벽체 : 무벽체임.

이용상태

2-가) 1-3층 : 근린생활시설,
㉠) "창고", ㉡) "창고 등", ㉢,㉣) "가추"로 이용중임.

설비내역

2-가) 기본적인 위생설비 및 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조와 같이 "제시외건물(㉠-㉣)"이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(2-가)건물 지하층은 기준시점 현재 "멸실" 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상㉠~㉣ 포함)
2. 목록2.건물 지하층은 감정평가 기준시점 현재 "멸실"되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경3720 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 65-7 (새주소: 전주시 완산구 전주객사5길 20)

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 2,030,240,420원 (약 20억 3,024만 원)

토지면적: 221.50㎡ (약 67.00평)

건물면적: 526.88㎡ (약 159.23평)

제시외 건물면적: 174.10㎡ (약 52.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 재매각, 유동화물건

주요 제한사항:

* 건물 지하층 멸실 (감정평가 기준시점 현재)

* 제시외 건물 포함 일괄매각

2. 입지조건

위치: 전북 전주시 완산구 고사동 소재 "전주객사" 북동측 인근.

주위환경: 근린생활시설 등이 주를 이루는 상업지대.

교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근으로 버스승강장 및 시간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

도로: 남서측 폭 약 8미터 정도의 포장도로가 소재함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2018-04-30)(역사도심 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 28일자 우리은행 근저당권 (1,200,000,000원)

현재 경매 신청 채권자: 우리은행 (2024년 7월 4일자 임의경매 개시결정)

등기부채권 총액: 1,229,000,000원

임차인 현황:

* 김 :

보증금: 29,000,000원

차임: 2,500,000원

전입/사업자등록일: 2014년 6월 23일

대항력: 있음

비고: 배당신고일 2024년 7월 25일. 대항력 있는 임차인으로, 인수 또는 배당 관련 추가 확인 필요. (유동화 물건, 재매각 이력 등으로 미루어 권리관계 복잡성 예상)

* 김 :

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2024년 3월 13일

대항력: 없음

비고: 소액임차인일 경우 배당 순위에 따라 인수 여부 결정.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 29,000,000원이 실제 인수될 가능성에 대한 면밀한 검토 필요. 법원의 배당표 및 관련 서류를 반드시 확인해야 함.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

지역 특성: 전주시의 중심 상업 및 문화 지역으로, 유동인구 및 상주인구 풍부. "전주객사" 인근의 관광 상권과 연계되어 있음.

주요 업종: 근린생활시설, 식당, 카페, 판매점 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있음.

잠재력: 역사문화 보존 지구라는 특성상 건물 리모델링이나 신축에 제약이 있을 수 있으나, 해당 지역의 고유한 가치 및 관광객 수요를 활용한 업종 운영 시 유리함.

5. 생활정보

주변 시설: "전주객사"를 중심으로 형성된 상업, 문화, 역사 지구. 백화점, 영화관, 공공기관 등 편의 시설 접근성이 좋음.

교통 접근성: 시내버스 노선이 다수 운행되고 있으며, 주요 도로망 접근이 용이함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(김 ): 명도 저항이나 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성이 있음. 인수 보증금 0원이라는 정보와 상반되는 '대항력 있음' 표기 등으로 인해 권리 분석에 대한 매우 신중한 접근이 필요함.

재매각 물건: 이전 입찰 유찰 또는 낙찰 후 계약 미이행 사유 발생. 물건 자체의 하자가 있거나 권리관계가 복잡할 가능성을 시사함.

유동화 물건: 채권 매각 등 특수한 거래 구조로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

지하층 멸실: 건축물 대장과의 불일치, 원상복구 또는 법규 위반 문제 발생 가능성이 있음.

용도지역 제한: 일반상업지역, 방화지구, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등으로 인해 향후 건물 활용, 증축, 리모델링 등에 상당한 제약이 예상됨.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 핵심 상권에 위치한 근린생활시설로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 재매각, 유동화 물건, 지하층 멸실, 역사문화보존구역 지정 등 복합적인 리스크 요인을 다수 내포하고 있어 권리 분석 및 명도 과정에 상당한 주의가 요구됩니다. 특히 대항력 있는 임차인 김 관련하여 법적 검토를 철저히 해야 하며, 재매각 및 유동화 물건이라는 점 또한 면밀히 살펴봐야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 전주시 중심 상업 및 문화 지역에 위치하여 상업 시설로서의 잠재력을 보유하고 있음.

대형 면적: 넓은 토지 및 건물 면적으로 다양한 용도로 활용 가능함.

상징성: "전주객사" 인근이라는 지역적 상징성을 활용할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,030,240,420원

인수 보증금: 0원 (권리분석상 명시된 금액이나, 대항력 있는 임차인 김 관련하여 실제 인수될 보증금 29,000,000원 등을 고려한 실질적인 인수 보증금 재산정이 필요함. 법원 배당표를 반드시 확인해야 함.)

예상 입찰가는 물건의 잠재적 가치, 각종 리스크 비용(명도, 법적 문제 해결 비용 등), 시장 상황, 투자자의 자금 여력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 복잡한 권리관계와 제약 사항을 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 금액은 법원 현황 조사서, 현장 조사, 유사 물건 낙찰가 등을 면밀히 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.