나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26386 [1] 경상남도 통영시 도천동 317-5 대영비치빌라 2층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2024.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 '두룡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근 콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 101호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

'공동주택(다세대주택)'으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '공동주택(다세대주택) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

대지권의 토지 서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 기호(2,3)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7m이하), 시가지경관지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-07-02).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바람. - 본건의 대표번지 도천동 317-5번지는 공부상 2004.11.18.자로 타인(개인)소유로 소유권이전이 되어 본건이 속한 건물은 ‘도천동 317-8, 318’ 양지상에 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2024타경26386 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 도천동 317-5 대영비치빌라 2층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 55.12㎡ (약 16.67평)

* 건물면적: 74.30㎡ (약 22.48평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 재매각, 중복병합사건, 유동화물건, 선순위가등기

* 건축물 정보:

* 건축년도: 1999년 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 2층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 공동주택(다세대주택)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 '두룡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 단지 내 차량 접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

* 인접도로상태: 대지권의 토지 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 (1999.07.03. 이점종지분전부가압류, 채권자: 신명기, 금20,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 갑2 (1999.03.09. 공유자전원지분전부 이전청구권가등기, 권리자: 이창숙) - 말소되지 않고 매수인이 인수함. 담보가등기인지 순위보전가등기인지 불분명하며, 매매예약으로 완결 시 소유권 상실 위험 있음.

* 갑2-3 (2011.09.16. 2번가등기소유권이전청구권압류, 권리자: 희망모아유동화전문유한회사) - 자세한 내용은 별도 확인 필요.

* 총 채권액(등기부 기준): 36,072,590원

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-08-07

* 대항력: 없음

* 비고:

4. 상권분석

* 주변 시설: 두룡초등학교 인근으로 주거지역에 포함되며, 일부 근린생활시설이 혼재함.

* 혐오시설 여부: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 정보 분석 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 사육 시설과는 거리가 있을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 두룡초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 생활 편의를 위한 기본적인 근린생활시설이 주변에 분포할 것으로 예상됨.

* 주거환경: 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련: 가장 큰 리스크는 갑구 순위번호 2번의 공유자전원지분전부 이전청구권가등기 인수입니다. 이 가등기가 매매예약으로 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 치명적인 위험이 있습니다.

* 건축물 관련: 1999년경 건축되어 노후화가 진행되었을 수 있으나, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 등 일반적인 마감재를 사용하였음.

* 기타: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능하여 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

감정가 대비 시세가 높게 형성된 것으로 보이나, '공유자전원지분전부 이전청구권가등기'가 말소되지 않고 인수되는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 이 가등기의 성격(담보인지, 매매예약인지) 및 추후 처리 가능성을 면밀히 확인하지 않고 입찰하는 것은 상당한 위험을 동반합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가(7800만원) 대비 최근 시세(약 1억 1900만~1억 2000만원)가 높게 형성되어 있어, 권리상의 문제가 없다면 시세 차익 기대 가능성이 있음.

* 공유자우선매수신고, 재매각, 중복병합, 유동화물건, 선순위가등기 등 복잡한 권리관계로 인해 일반 투자자들의 접근이 제한될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 가장 큰 위험 요소는 '공유자전원지분전부 이전청구권가등기' 인수입니다. 만약 이 가등기가 매매예약으로 완결될 경우, 낙찰자는 소유권을 상실하게 됩니다. 따라서, 시세나 감정가보다 매우 낮은 금액으로 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 78,000,000원보다 소폭 높은 85,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 가등기 관련 위험을 감수한 금액이며, 명확한 권리 분석과 전문가의 조언이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.