나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26386 [1] 경상남도 통영시 도천동 317-5 대영비치빌라 2층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26386 [1] 경상남도 통영시 도천동 317-5 대영비치빌라 2층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매6계 2024타경26386 | 소재지: 경상남도 통영시 새미골4길 38, 2층101호 (도천동,대영비치빌라) | 감정가: 78,000,000원 | 최저가: 78,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 통영지원 2024타경26386 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경26386 (1)

소재지: 경상남도 통영시 도천동 317-5 대영비치빌라 2층101호

용도: 다세대주택

감정가: 78,000,000원

토지면적: 55.12㎡ (약 16.67평)

토지 지분율: 5512.5 (건물 대지권 면적 비율로 추정)

건물면적: 74.30㎡ (약 22.48평)

건물 지분율: 7430 (건물 면적 비율로 추정)

매각대상: 토지/건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 이OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각, 중복병합사건

주의사항:

1.2. 감정평가서 요약

본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 '두룡초등학교' 북동측 인근에 위치한 대영비치빌라 2층 101호 다세대주택입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 단지 내 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정 역시 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근 콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 101호이며, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 등으로 마감되었고, 창호는 새시 창호입니다. 현재 '공동주택(다세대주택)'으로 이용 중이며, 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형으로, 지면은 대체로 평탄한 '공동주택(다세대주택) 건부지'로 이용 중입니다. 대지권의 토지는 서측으로 왕복 4차선 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7m 이하), 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

기타 특이사항으로는 임대관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 조사가 어려워 인근 주민 탐문, 공부 확인, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 또한, 본건의 대표 번지인 도천동 317-5번지는 공부상 타인 소유로 등기되어 있으며, 실제 본건 건물이 소재하는 토지는 '도천동 317-8, 318'번지 상에 위치함을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 도천동에 위치하며, 초등학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 속합니다. 북동측 인근에 '두룡초등학교'가 있어 교육환경이 양호한 편입니다. 또한, 단지 내 차량 접근이 용이하며, 서측으로 왕복 4차선 도로와 접해 있어 대중교통 이용 및 차량 이동에 편리함을 제공합니다. 주위는 주거 환경이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 무난한 편입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되고 있으며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '이OO'으로 동일합니다. 이는 일반적인 경매와는 다른 특수한 상황일 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

주요 권리 사항으로는 '지분매각'이며, 이는 전체 부동산의 일부만을 매각한다는 의미입니다. 또한, '공유자우선매수신고'가 있다는 점은, 해당 지분에 대한 우선매수권자가 존재함을 의미하므로 낙찰 후 공유자와의 관계 및 협의가 중요하게 작용할 수 있습니다. '재매각'과 '중복병합사건'이라는 특이사항은 해당 물건의 경매 절차가 복잡하게 진행되었거나 여러 건의 사건이 묶여 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

소재지인 통영시 도천동은 주거 단지와 더불어 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 특히, '두룡초등학교'가 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권의 수요가 있을 수 있습니다. 주변에 다양한 주택 형태가 혼재되어 있어 배후 수요는 안정적인 편으로 보입니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 '두룡초등학교'가 인근에 위치하여 교육환경이 우수하며, 단지 내 및 인근 도로 접근성이 좋아 생활 편의성이 좋습니다. 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 통영시의 해안 지역 특성을 감안할 때, 바다와 관련된 레저 및 관광 시설 이용도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, '지분매각'이므로 낙찰자는 부동산 전체의 소유권을 갖는 것이 아니라 일부 지분만을 소유하게 됩니다. 이로 인해 다른 공유자와의 재산권 행사 및 관리, 처분에 있어 협의가 필수적이며, 의견 충돌 발생 시 해결이 복잡해질 수 있습니다.

둘째, '공유자우선매수신고'가 존재합니다. 이는 공유자가 법원에서 정한 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미하므로, 낙찰이 되더라도 실제 소유권을 확보하지 못할 가능성이 있습니다.

셋째, '재매각' 및 '중복병합사건'이라는 점은 해당 물건의 경매 진행 과정에 복잡한 문제가 있었거나, 이전 입찰에서 유찰되었을 가능성이 높다는 것을 시사합니다. 이는 잠재적인 권리 관계의 복잡성 또는 시장 가치 평가와의 괴리를 의미할 수 있습니다.

넷째, '임대관계 미상'으로, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

다섯째, 현장 조사가 외부 관찰 및 탐문으로 이루어져 내부 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 실제 건물 내부의 노후화 정도나 수리 필요성 등은 직접 확인해야 합니다.

여섯째, 본건 건물이 공부상 대표 번지(도천동 317-5)가 아닌, 인접 토지(도천동 317-8, 318)에 소재한다는 점은 토지 사용 권한 및 지분 비율과의 관계에서 법적 쟁점이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 통영지원 2024타경2656 (1) 물건은 '지분매각', '공유자우선매수신고', '재매각', '중복병합사건' 등 여러 복합적인 특이사항을 안고 있어 권리 분석 및 명도 절차가 매우 중요합니다. 특히 지분 매각과 공유자 우선매수권 행사는 낙찰의 성공 여부와 소유권 확보에 직접적인 영향을 미칩니다. 이러한 리스크에도 불구하고, '두룡초등학교' 인근의 주거 지역이라는 입지 조건과 감정가 7,800만원으로 책정된 점은 잠재적인 투자 가치를 고려해볼 만합니다. 하지만, 권리 관계를 철저히 분석하고 공유자와의 원만한 협의가 가능한 경우에만 신중하게 접근할 것을 권유합니다.

8. 투자 포인트

- '두룡초등학교' 인근의 안정적인 주거지역에 위치하여 교육 환경 및 생활 편의성이 양호합니다.

- 지분매각이라는 특성상, 타 공유자와의 협상 또는 공유자 우선매수권의 행사를 염두에 둔 전략적 접근이 필요합니다.

- 감정가가 7,800만원으로 책정되어 있어, 시장 상황에 따라 적절한 가격에 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

- 건물이 실제 소재하는 토지(도천동 317-8, 318)와 공부상 대표 번지(도천동 317-5) 간의 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매6계