나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2202 [1] 경상남도 사천시 사천읍 구암리 107 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2024.05.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 사천시 사천읍 구암리, 구계서원에서 남측으로 직선거리 약150 미터 지점에 위치하고 있으며, 주위는 시가지주변 농경지대로, 농가` 임야` 농경지 등으로 형성되어 있고, 남측으로는 사천구암일반산업단지후보지가 지정되어 있어 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 영농차량 등 접근이 가능하고 대중교통사정은 관내버스정류장까지거리, 운행빈도 등을 참작할 때 비교적 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 북측으로 하향 완경사진 토지로 묵은 농경지상태임.

인접 도로상태

지적도상은 맹지이며, 북측으로 약50-60 미터 지점에 구암두문로[30번 지방도]가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2016-11-10) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(문화재보호구역기타)<문화재보호법>, 소하천구역(신예원천_소하천구역)<소하천정비법>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 `미상‘임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 지적도상 맹지.
- 일부 소하천구역 저촉 고려하여 평가.
- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 진주지원 2024타경2202 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 구암리 107

용도: 전 (밭)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 1676.00㎡ (약 507평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한), 비행안전제6구역, 문화재보호구역기타, 소하천구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

본건은 토지만 매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 201,120,000원

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각, 유동화물건

주의사항: 지적도상 맹지. 일부 소하천구역 저촉 고려. 농지 아니라는 사실 증명 또는 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 사천시 사천읍 구암리, 구계서원에서 남측으로 약 150미터 지점에 위치하고 있습니다. 주위는 시가지 주변 농경지대, 농가, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 남측으로는 사천구암일반산업단지 후보지가 지정되어 있던 지역과 인접하여 환경은 보통인 편입니다. 현재는 해당 산업단지 지정이 해제된 상태입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 영농차량 등 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 관내 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 비교적 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권이전 (2010-07-29)

* 소유권이전청구권가등기 및 소유권이전 (2012-03-22), 매매예약 2016년 10월 2일, 매매금액 140,000,000원

* 근저당권 (2017-02-28) 농협은행주식회사, 120,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 (2024-04-23) 농협은행, 102,617,002원 (본 경매개시결정)

등기부채권 총액: 120,000,000원.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요.

4. 상권분석

본건은 사천시 사천읍 구암리 농경지에 위치하며, 주변에는 농가와 임야가 산재해 있습니다. 과거 사천구암일반산업단지 후보지로 지정되었던 지역과 인접해 있어 잠재적인 개발 가능성을 시사하나, 해당 산업단지 지정은 2016년에 해제되었습니다. 현재로서는 배후 주거 상권이나 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

주변 관광지로는 실안노을, 사천바다케이블카, 삼천포대교 등이 있으며, 드라이브나 산책을 즐기기 좋은 곳들이 있습니다. 또한, 사천 시내에는 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)이 있으나, 본건의 정확한 위치에서 이러한 시설까지의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

검색 결과, 본건 지역 주변에 직접적인 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 축사 밀집 지역 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'에 속해 있어 주변 축산 관련 시설의 존재 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지 상태로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 필수: 농지이므로 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 소하천구역 저촉: 일부가 소하천구역에 해당하여 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 개발 제한 구역: 계획관리지역이나, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 문화재보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 과거 산업단지 계획 해제: 과거 산업단지 후보지로 지정되었으나 해제되어, 지역 개발에 대한 기대감이 낮아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 사천시 사천읍 구암리에 위치한 밭(전)으로, 농지 취득 자격 증명이 필수이며 지적도상 맹지라는 점이 주요 특징입니다. 주변에 농경지와 임야가 있으며, 과거 산업단지 후보지로 지정되었던 지역 인근에 위치하여 개발 잠재력이 있었으나 현재는 지정이 해제된 상태입니다. 다양한 토지 이용 제한 사항과 맹지라는 점은 개발 및 활용에 있어 상당한 제약 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 사천시의 지역 개발 가능성: 사천시는 항공우주산업 등으로 발전 가능성이 있는 지역이며, 관련 산업단지(사천 제1,2일반산업단지) 경쟁력 강화 사업이 추진되고 있어 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 가능성이 있는 계획관리지역으로, 용도 변경이나 개발 사업 추진 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 맹지, 농지라는 점, 과거 산업단지 지정 해제 등의 요인으로 인해 현재 시장 가격보다 저평가되었을 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,120,000원이며, 토지 면적은 1676.00㎡(약 507평)입니다. 감정가는 평당 약 396,686원 수준입니다.

주변 토지 실거래가 사례를 볼 때, 생산관리지역의 답(밭) 토지가 평당 16만원 수준의 실거래가를 보인 사례가 있습니다. 계획관리지역의 경우, 입지 및 개발 가능성에 따라 가격 편차가 크지만, 본건은 맹지이며 농지취득자격증명 등의 제약이 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적일 수 있으며, 보수적인 관점에서 130,000,000원 ~ 170,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.