나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경106914 [1] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제10층 제063호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경106914 [1] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제10층 제063호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2023타경106914 | 소재지: 서울특별시 구로구 새말로 97, 제10층 제063호 (구로동, 신도림테크노마트) | 감정가: 637,000,000원 | 최저가: 35,019,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2023타경106914 (1)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울남부지방법원 2023타경106914 (1)이며, 물건의 소재지는 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제10층 제063호 판매시설입니다. 감정가는 637,000,000원으로 평가되었으며, 본 경매는 부동산임의경매(채권자: 인OOOOOOOO)로 진행되고 있습니다.

가장 주의해야 할 사항은 본건이 재매각 물건이라는 점과 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점입니다. 일반 경매보다 두 배 높은 초기 자본이 필요함을 인지해야 합니다.

1.2. 물건 상세 정보

용도는 판매시설이며, 현재는 "일반음식점"으로 이용되다가 공실로 추정됩니다. 건물 구조는 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 40층 건물 내 10층에 위치합니다.

토지면적(대지권)은 18.45㎡ (약 5.58평)이며, 건물면적(전용면적)은 83.46㎡ (약 25.25평)입니다. 건물과 토지 모두 제시외면적은 없습니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 환경

최고의 입지: 본 물건은 서울 지하철 1호선과 2호선이 교차하는 신도림역 남서측 인근에 위치한 신도림테크노마트 내에 있습니다. 신도림역은 일일 유동인구가 매우 높은 초역세권으로, 본 건물은 지하철역과 직접 연결되어 있어 접근성이 최상급입니다.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 배치되어 있어 서울 서남권 내에서 대중교통 상황이 가장 양호한 축에 속합니다. 주변은 상업, 업무(Guro Digital Complex), 공동주택(D-Cube City) 등이 혼재하는 핵심 상업지구입니다.

2.2. 상권 분석 및 이용 현황

건물 개요: 본건이 속한 신도림테크노마트는 대형 쇼핑몰, 전자상가, 업무시설, 영화관(CGV) 등이 복합된 대규모 복합 상업시설입니다.

상권 특징: 10층은 대개 식당가(푸드코트), 이벤트 홀, 전문 식당 등이 위치하는 층으로, 영화관 이용객 및 테크노마트 방문객, 인근 업무 시설 종사자 등 광범위한 배후 수요를 흡수하는 위치입니다.

이용 현황: 현재는 "판매시설(일반음식점)"로 사용되었으나, 현재는 공실로 추정 및 탐문됩니다. 이는 새로운 임차인을 유치하기 위한 인테리어 비용 및 시간 등의 리스크로 작용할 수 있으나, 공실 상태인 만큼 명도 리스크는 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 인근 지역은 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 상업활동이 활발하며, 대공방어협조구역 등 일부 규제는 있으나 일반적인 상업 활동에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다. 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않으며, 높은 밀도의 상업시설과 주거시설이 혼재합니다.

2.3. 권리 분석

경매 구분: 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 양OO으로 동일합니다. 채권자는 인OOOOOOOO입니다.

공부와의 차이 및 임대 관계: 공부상 특이사항은 없으나, 임대관계는 미상입니다. 현황조사 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 하며, 특히 상가 경매에서 가장 큰 리스크인 관리비 미납 여부 및 미납액 규모를 관리사무소를 통해 반드시 확인해야 합니다. 인수해야 할 관리비 채무가 발생할 수 있습니다.

3. 투자 검토 사항

3.1. 잠재적 리스크 및 주의 사항

재매각 및 보증금 20%: 본건은 재매각 물건이며, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높습니다. 이는 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 중대한 사유가 있을 수 있음을 시사하므로, 물건의 하자를 더욱 면밀히 검토해야 하며, 응찰 시 자금 계획을 보수적으로 수립해야 합니다.

관리비 미납 리스크: 상가 경매의 고질적인 문제입니다. 현재 공실 추정으로 관리비가 상당 기간 미납되었을 가능성이 높습니다. 낙찰자는 공용부분에 대한 관리비 중 일부(3년치 이내)를 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 관리소 확인이 필수적입니다.

용도 변경/인테리어 비용: 이전 용도가 일반음식점이었으므로, 새로운 업종으로의 전환 시 내부 인테리어 철거 및 신규 시설 설치에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 서울 서남권의 핵심 상업시설인 신도림테크노마트 내 초역세권 상가로, 위치적 가치는 매우 높습니다. 83.46㎡ (약 25.25평)의 면적은 활용도가 높으며, 공실 상태는 명도 리스크를 줄이는 장점도 있습니다. 다만, 재매각 및 20% 보증금 조건, 그리고 관리비 미납 가능성은 신중한 접근을 요구합니다.

투자 포인트:

1. 최고의 교통 입지: 지하철 1, 2호선 신도림역 초역세권 연결로 안정적인 유동인구 확보가 용이합니다.

2. 광범위한 배후 수요: 대형 쇼핑몰, 전자상가, 영화관, 오피스가 결합된 복합 상권으로 잠재적 임차 수요가 높습니다.

3. 투자 대비 효율성: 재매각으로 인해 최저가가 조정될 경우, 높은 입지 가치 대비 저렴한 가격에 핵심 상가를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

4. 높은 임대 수익 기대: 안정적인 상권이 형성되어 있어 신규 임차인 유치에 성공할 경우 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계