나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50479 [1] 전라남도 완도군 신지면 대곡리 133-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 신지면 대곡리 소재 ""신지초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경 및 야산지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로 임야화한 묵전 상태임

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(신지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1.지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
2.농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명원 발급을 위하여 농지로 원상복구가 필요함(2025.6.30. 완도군 신지면 사실조회회신 참조)
3.맹지임
4.공부상 지목은 ‘전’이나 현황 ‘임야화한 묵전’임
5.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50479 (1)

소재지: 전라남도 완도군 신지면 대곡리 133-4

용도: 전 (현황: 임야화한 묵전)

감정가: 4,008,000원

토지면적: 668.00㎡ (약 202.07평)

토지 지분: 238.54㎡ (약 72.17평)

건물면적: 0㎡

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 일부 지분 매각

채권자: 농업협동조합중앙회 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 완도군 신지면 대곡리, "신지초등학교" 동측 인근에 소재합니다.

주위환경: 마을 주변의 농경지 및 야산지대로 이루어져 있습니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 완경사지로, 현재는 임야화된 묵전 상태입니다.

인접 도로상태: 본건은 맹지로서 도로와의 연결이 원활하지 않습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

토지 등기부 요약:

- 1995년 4월 13일: 소유권 보존 (황춘인)

- 2007년 11월 13일: 소유권 이전 (황인구 외 1명, 매매)

- 2008년 11월 12일: 2번 황인정 지분 가압류 (농업협동조합중앙회, 말소기준권리)

- 2025년 5월 22일: 2번 황인정 지분 전부 이전 (조청자 외 2명, 상속, 말소)

- 2025년 6월 4일: 4번 조청자 지분, 황일순 지분, 황민우 지분 강제경매 (농업협동조합중앙회, 말소)

등기부채권 총액: 105,777,413원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경 및 야산 지대에 위치하여 상업 및 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

주변 "신지초등학교" 인근의 제한적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

직접적인 상권 형성은 미미한 지역입니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 신지초등학교 인근 편의시설 이용 가능.

교육시설: 신지초등학교가 소재합니다.

혐오시설: 일반적인 지도 검색 및 정보 확인 결과, 본 물건지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 토지 접근 및 이용에 있어 도로와의 연결 문제가 있습니다.

농지 취득 자격 증명 필요: 농지를 취득하기 위해서는 농지 소재지 관할 시·구·읍·면장의 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으며, 발급을 위해 농지로 원상복구가 필요할 수 있습니다.

현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '임야화한 묵전' 상태이므로 농지로의 원상복구 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

경계 불명확: 인접 토지와 경계 등이 명확하지 않아 경계 측량 등 추가적인 확인 및 비용이 필요합니다.

지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 이용 및 관리 시 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

공유자 우선매수권: 특별 매각 조건으로 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다.

분묘기지권: 분묘가 존재할 경우 별도의 권리 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 신지면에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 4,008,000원입니다.

토지의 일부 지분만 매각되며, 맹지, 현황과 공부상 지목 불일치, 농지 취득 자격 증명 필요, 분묘기지권 등 다수의 법적·현실적 제약이 존재합니다.

낙찰자는 토지의 원상복구, 경계 확인을 위한 측량, 그리고 다른 공유자와의 관계 설정 등에 상당한 시간과 비용을 투자해야 할 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지분 매각의 특수성을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

농지 취득 자격 증명 발급이 가능하고, 향후 토지 원상복구 및 활용 계획이 명확한 경우, 저가 매수를 통한 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 장기적으로는 개발 가능성이 잠재되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 4,008,000원

본 물건의 경우, 맹지, 농지 원상복구 필요성, 지분 매각 등 다수의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이에 따라 감정가의 50%~70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 범위: 약 2,000,000원 ~ 2,800,000원.

단, 이는 현장 답사를 통한 분묘 여부 확인, 원상복구 가능성 및 비용 예측, 공유자와의 협의 가능성 등을 종합적으로 판단한 후 보수적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.