나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51601 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 23층2308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '성호2차아파트' 210동 내에 위치하며,
주위는 학교, 아파트 단지 등임.

교통상황

본건 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 중 23층 2308호(남향, 복도식)로서,
외벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납관리비 있음, 주택임차권등기 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51601 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 23층2308호

용도: 아파트

감정가: 63,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 단지 내 210동 23층에 소재하고 있습니다.

주변은 학교, 아파트 단지 등 주거 및 교육 시설이 밀집해 있어 정주 여건이 양호합니다.

단지 서측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

단지 서측으로 진출입로가 개설되어 있어 차량 접근성이 용이합니다.

해당 지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 주석현

- 보증금: 83,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-06-30

- 확정일자: 2020-06-17

- 대항력: 없음 (주의: 특이사항에 '대항력있는임차인', '선순위임차권'으로 기재되어 있어 혼선 소지 있음. 등기부상 임차권은 말소 예정으로 파악됨.)

- 비고: 주택임차권등기 말소 동의서 및 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약

- 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경51601) 접수일자 2025-06-04

- 본 경매 절차를 통해 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

- 임차인의 대항력 여부 및 HUG의 권리 포기 확약서를 종합적으로 고려할 때, 매수인이 부담해야 할 임대차보증금은 없습니다.

* 미납관리비: 791,330원 (2025.6.12. 현황조사일 기준)

- 이는 매수인이 인수하여 납부해야 할 금액이므로 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

성호2차아파트는 광양시 중동 지역에 위치한 대규모 아파트 단지로, 주변으로 다양한 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 인근에 학교들이 위치하여 자녀가 있는 가구에 유리한 입지입니다.

상업 지구와도 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

- 아파트명: 성호2차아파트

- 건설사: (정보 없음)

- 사용승인일: 2003년 11월 7일

- 총 동수: 5개동 (본건 210동)

- 총 세대수: 1773세대 (본건은 210동 내 2308호)

- 최고층: 24층

- 주차대수: 총 265대 (지하 23대, 지상 3대)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 생활 편의시설

- 단지 인근에 학교, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 791,330원

- 매수인이 인수해야 할 미납관리비가 존재하므로, 실제 취득 비용을 증가시킵니다.

* 복잡한 권리 관계:

- 임차인 관련 자료에 대항력 유무에 대한 상반된 기재와 HUG의 승계 및 권리 포기 확약서가 존재하여, 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 다만, 최종적으로 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트의 23층 아파트로, 도심 생활 인프라 접근성이 우수하고 주거 환경이 양호합니다.

아파트 자체는 연식이 있으나, 단지 규모가 크고 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 다소 복잡했으나, HUG의 개입과 관련 서류 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 미납관리비가 발생해 있다는 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광양시 중심 지역에 위치하여 교통, 교육, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 안정적인 수요: 대규모 아파트 단지로, 꾸준한 주택 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: 복잡했던 임차인 관련 권리관계가 HUG를 통해 사실상 정리되어 매수인의 부담이 줄었습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 현재 시세를 반영하고 있어, 적정 입찰가 산정 시 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.79㎡)의 아파트가 2026년 6월 10일에 6,500만원, 2026년 7월 1일에 6,300만원에 거래되었습니다.

감정가는 6,300만원입니다.

인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 고려하면, 최근 실거래가 수준에서 약간의 가산 또는 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

미납관리비 791,330원을 추가 비용으로 고려해야 합니다.

현재 시세 및 감정가, 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 6,800만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.