나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51589 [1] 전라남도 여수시 학동 37-7 주/상용건물 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51589 [1] 전라남도 여수시 학동 37-7 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경51589 | 소재지: 전라남도 여수시 학동 37-7 | 감정가: 1,419,192,900원 | 최저가: 993,435,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 개요 및 기본 정보

순천지원 2025타경51589 (1) 사건번호로 진행되는 전라남도 여수시 학동 37-7 소재의 주/상용 건부지 경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 중심상업지역 내에 위치한 4층 규모의 근린상가 및 주택 혼용 건물로, 안정적인 임대수익 창출이 기대되는 수익형 부동산입니다.

1.1. 물건 및 면적 정보

소재지

전라남도 여수시 학동 37-7

용도

주/상용건물 (1,2층 근린상가, 3,4층 주택)

감정가

1,419,192,900원

토지면적

293. 40제곱미터 (약 88.75평)

건물면적

638. 35제곱미터 (약 193.10평)

제시외 건물면적

29. 10제곱미터 (약 8.80평)

매각대상

토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 경매 정보 및 주의사항

경매구분

부동산임의경매

채무자/소유자

이OO / 이OO

채권자

여OOOOOOOO

주의사항

제시외 건물을 포함하여 일괄매각이 진행됩니다. 매각 물건 목록에 포함된 제시외 건물(29.10제곱미터)의 존재를 확인하고 감정가에 반영된 부분을 고려해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 전라남도 여수시 학동 소재 '쌍봉초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 근린상가, 시장, 공원 등이 혼재된 후면 상가지대에 해당합니다.

교통 상황은 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 등고평탄한 세장형이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 상권 분석

본 건의 토지이용계획상 **중심상업지역**에 속하는 것이 가장 큰 특징이며, 이는 높은 용적률을 적용받을 수 있는 유리한 조건입니다.

주위는 근린상가, 시장 등이 소재하는 상가지대이므로, 1~2층은 상업시설로의 안정적인 임차 수요가 예상되며, 3~4층 주택 부분은 주거 임차 수요를 통해 꾸준한 수익을 기대할 수 있습니다.

도로는 남측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변에는 쌍봉초등학교가 인근에 위치하며, 시장 및 공원이 주변 환경을 구성하고 있어 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

제반 주위환경은 보통시되나, 중심상업지역이라는 특성상 상권이 활성화되어 생활 편의 시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

제시된 정보만으로는 인근에 특정 혐오시설이 존재하는지는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본 건은 토지 및 건물 일괄매각이며 제시외 건물까지 포함되어 경매가 진행되므로, 매수인이 소유권을 취득하는 데 문제는 없을 것으로 보입니다.

경매 구분이 부동산 임의경매이므로 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매 사건입니다.

임대관계는 미상(확인되지 않음)이므로, 낙찰 후 잔금을 납부하기 전 반드시 현장조사를 통해 정확한 임차인 현황과 보증금, 월세, 대항력 여부 등을 파악해야 합니다. 임차인 유무에 따라 명도 책임 및 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

용도 불일치 리스크: 건물 3층의 공부상 용도는 '휴게음식점'이나 현황은 '주택(원룸형 5개호)'으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

이는 건축법상 용도변경 절차를 거치지 않은 불법 용도변경일 수 있으며, 관할 관청으로부터 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정조치 리스크가 존재합니다.

낙찰 후에는 해당 리스크 해소를 위한 원상복구 비용 또는 이행강제금 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 여수시 학동의 **중심상업지역** 내에 위치한 주/상 복합 건물로서, 입지적 희소성과 높은 미래 가치를 지닙니다.

토지 면적 $293.40 m^2$ (약 88.75평)에 건물 면적 $638.35 m^2$ (약 193.10평)의 규모로, 1~2층은 근린상가, 3~4층은 주택으로 혼용하여 안정적인 상가 임대수익과 주거 임대수익을 동시에 창출할 수 있는 구조입니다.

단, 3층의 용도 불일치 문제에 대한 행정처분 리스크를 면밀히 분석하고 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 중심상업지역에 위치하여 향후 개발 및 용도 변경의 유연성을 확보하고 있으며, 이는 높은 투자 가치로 이어질 수 있습니다.

수익형 부동산: 1~2층의 상업시설과 3~4층의 주택(원룸 5개호) 구성을 통해 임차 수요가 비교적 안정적인 주상복합 수익 모델을 갖추고 있습니다.

일괄 매각의 장점: 제시외 건물까지 일괄 매각에 포함되어 법정 지상권 등 복잡한 권리 문제를 피할 수 있으며, 전체 토지 및 건물의 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

개발 잠재력: 중심상업지역의 높은 용적률을 활용하여 장기적으로 재건축이나 증축 등을 고려할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계