나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51589 [1] 전라남도 여수시 학동 37-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 여수시 학동 소재 '쌍봉초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린상가, 시장, 공원
등이 소재하는 후면상가지대로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상 물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은
보통시됨.

형태 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로, '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구(중앙지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물로
외벽 : 드라이비트, 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 마감 등,
바닥 : 타일, 장판지 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1,2층 : '근린상가'로 이용중임.
3,4층 : '주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

일련번호 1(가) 3층의 공부상 용도는 휴게음식점이나 현황 주택(원룸형 5개호)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51589 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 37-7

용도: 근린주택

감정가: 1,419,192,900원 (14억 1919만 2900원)

토지면적: 293.40㎡ (약 88.76평)

건물면적: 638.35㎡ (약 193.12평)

건물 제시외면적: 29.10㎡ (일괄매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여수서부새마을금고 (추정)

건축년도: 2004년 (사용승인일 기준)

특이사항: 재매각, 3층 공부상 용도와 현황 용도 불일치

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 여수시 학동 소재 '쌍봉초등학교' 북서측 인근

주위환경: 근린상가, 시장, 공원 등이 소재하는 상업지역

토지형태: 등고평탄한 세장형 토지

이용상태: 주상용 건부지로 이용 중

도로접면: 남측으로 노폭 약 6m 아스팔트 포장도로 접함

토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구(중앙지구), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역

교통: 차량 접근 용이, 인근 간선도로 및 시내버스정류장 소재

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 16일 접수된 여수서부새마을금고 근저당권 (을6)

후순위 권리: 토지 및 건물 모두 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸 예정.

인수 대상 권리: 없음.

임차인 현황:

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-02-25, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-28, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-18, 대항력 없음.

임차인 인수 보증금: 0원

권리분석 요약: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 물건.

1.3. 상권분석

입지: 여수시 학동 중심상업지역 내 위치. 쌍봉초등학교 인근으로 배후 주거단지 및 기존 상업시설 혼재.

업종: 1,2층 근린상가 (현황: 바다마트, 바다푸드), 3,4층 주택 (현황: 원룸 5개호 포함)으로 구성된 복합 용도.

주변 시설: 근린상가, 시장, 공원 등이 인접하여 유동인구 및 소비 활동 예상.

교통 접근성: 남측 6m 도로 접하여 차량 접근 용이, 대중교통 이용 편리.

상권 특징: 지역 주민 대상 상권 및 주거 기능을 동시에 제공.

1.4. 생활정보

교육시설: 쌍봉초등학교 북서측 인근 위치.

교통: 차량 및 대중교통 이용 편리.

편의시설: 주변 근린상가, 시장 이용 가능.

환경: 주변 공원 소재로 쾌적한 환경 조성 가능성.

지도 검색 결과, 물건지 주변에 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 학교, 상업시설, 주거시설 등이 혼재된 일반적인 도시 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 유찰 후 재매각되는 경우, 최초 감정가 대비 가격 하락 가능성이 있으나, 인기 없는 물건일 경우 추가 유찰 가능성 존재.

용도 불일치: 3층의 공부상 용도(휴게음식점)와 현황 용도(주택, 원룸 5개호)가 다릅니다. 이로 인해 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등 행정 제재 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 29.10㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되나, 별도 확인 및 관리 필요.

토지이용계획 제한: 방화지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등으로 인해 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 노후도: 2004년 준공으로 약 23년 경과. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성.

1.6. 종합 의견

여수시 학동 중심상업지역에 위치한 근린주택으로, 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 1,2층 상가 및 3,4층 주택(원룸 포함)으로 구성되어 수익형 부동산으로서 잠재력이 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 3층의 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 제시외 건물 존재, 토지이용계획상 제한 사항 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 상업지역 내 복합 용도 건물: 상가 및 주택 임대 수익 동시 기대.

우수한 입지: 쌍봉초등학교 인근, 교통 편리, 상업시설 밀집.

권리관계 무해: 인수할 권리 및 보증금 없어 투자 안정성 높음.

재매각으로 인한 가격 조정 가능성: 저가 매수 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,419,192,900원

주변 연립/다세대 시세(850만원/평 ~ 1,570만원/평)는 본 건(근린주택, 복합 용도)의 시세를 직접적으로 반영하기 어려우며, 해당 건물 가치는 상가 및 주택 임대 수익률, 위치, 향후 개발 가능성 등에 따라 달라집니다.

제시된 정보만으로는 정확한 시장 시세 산정에 한계가 있으나, 보수적인 관점에서 감정가 대비 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정합니다.

예상 입찰가 범위: 약 9억 9천 3백만 원 ~ 11억 3천 5백만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.