나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51144 [1] 전라남도 신안군 임자면 진리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 신안군 임자면 진리 소재 '임자면사무소' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 점포 등이 혼재하는 면소재지 내 주상혼용지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 토지로서, 접면도로 및 인접토지와 등고 평탄하며, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 6M 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-75)(저촉),
가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가 : 조적조 슬라브위 강판지붕 2층 건물로서
외벽 : 벽돌쌓기, 몰탈위페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임
바닥 : 장판지깔기, 타일붙임
창호 : 알루미늄 및 PVC새시창임.

제시외건물 ㉠ : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서
외,내벽 : 판넬마감
바닥 : 콘크리트바닥
창호 : PVC새시창임.

제시외건물 ㉡ : 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서
외,내벽 : 몰탈위페인팅
바닥 : 타일붙임, 콘크리트바닥임.

이용상태

일련번호 가 : 1층,2층 단독주택으로 이용 중임.
제시외건물 ㉠,㉡ : 창고로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가 : 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

일련번호 가는 공부상 소재지가 ‘임자면 진리 431-9번지'이나, 현황은 ‘진리 431-9, 431-24번지’ 양지상에 소재하며, 구조가 ‘조적조 슬라브지붕 1층(215㎡)'이나, 현황은 ‘조적조 슬라브위 강판지붕 2층(1층 : 124.6㎡, 2층 : 90.4㎡)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51144(1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 전라남도 신안군 임자면 진리 431-9번지입니다.

본건은 단독주택이며, 감정평가액은 71,159,800원입니다.

토지 면적은 185.00㎡ (약 55.96평)이며, 건물 면적은 215.00㎡ (약 65.07평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

주의사항으로는 제시외 건물이 포함되어 있으며, 특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 전라남도 신안군 임자면 진리 소재 '임자면사무소' 서측 인근에 위치합니다. 임자도는 전라남도 신안군 최북단에 위치한 섬으로, 2021년 임자대교 준공으로 차량 접근이 가능해졌습니다. 본건은 면소재지 내에 위치하여 단독주택과 점포가 혼재하는 주상혼용지대에 속하며, 주변 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 6M의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되고, 모든 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부등본 요약상 말소기준권리는 2021년 3월 8일 접수된 주식회사이프유대부의 근저당권입니다. 본 경매의 채권자는 주식회사이프유대부이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

특이사항으로는 '대항력 있는 임차인, 고병인'이 존재합니다. 해당 임차인은 보증금 0원, 차임 0원이며, 전입일자는 1984년 2월 7일입니다. 비록 보증금과 차임이 없으나 대항력이 있으므로, 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 임자면 소재지 내 주상혼용지대에 위치하며, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 지역입니다. 면소재지로서 기본적인 상업 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 제공된 정보에 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 없어 구체적인 상권 분석은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

대상 물건 인근에는 임자면사무소가 소재하고 있어 기본적인 행정 서비스 이용이 용이할 것으로 보입니다. 면소재지라는 점을 고려할 때, 소규모 상점, 병의원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 생활 정보 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있는 임차인 고 이 존재하여 인수 여부에 대한 확인 및 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* 공부와의 차이: 건물 등기사항전부증명서상 일련번호 '가' 건물의 경우, 공부상 소재지가 '임자면 진리 431-9번지'이나 현황은 '진리 431-9, 431-24번지' 양 지상에 소재하며, 공부상 '조적조 슬라브지붕 1층(215㎡)'이나 현황은 '조적조 슬라브위 강판지붕 2층(1층: 124.6㎡, 2층: 90.4㎡)'으로 확인되어, 실제 면적과 공부상의 면적 및 소재지가 상이합니다. 이는 건축물대장 확인 및 현장 조사를 통해 정확한 사실 관계를 파악해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시외 건물 ㉠(경량철골조 판넬지붕 단층, 창고) 및 ㉡(조적조 슬래브지붕 단층, 창고)이 포함되어 있으며, 이는 매수인이 인수하게 됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되며, 모든 가축 사육이 제한되는 구역으로, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 조사된 정보 내에서 해당 부동산 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 신안군 임자면 소재의 단독주택으로, 면소재지 내에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 임자대교 개통으로 육상 접근성이 향상된 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 공부와의 차이, 제시외 건물 포함 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 특히, 임차인의 현황과 건물 공부상의 불일치 문제는 매수인이 부담해야 할 잠재적 위험이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 섬 지역 접근성 개선: 임자대교 개통으로 육지와 연결되어 섬 지역의 접근성이 크게 향상되었습니다.

* 면소재지 위치: 면소재지에 위치하여 기본적인 인프라 이용이 가능합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매입할 수 있습니다.

* 대규모 관광지 인접 가능성: 임자도는 대광해수욕장 등 관광지로 알려져 있어, 향후 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 71,159,800원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 인근 유사 물건의 구체적인 매매/임대 정보(JSON)가 제공되지 않아 비교 분석이 어렵습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재, 공부와의 차이 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 감정평가액 이하 또는 근접한 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

현 단계에서는 감정평가액 71,159,800원을 기준으로, 인수할 보증금이 0원이므로, 추가적인 조사와 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 5천만원 ~ 6천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 잠재적 리스크를 충분히 반영한 예상이며, 정확한 입찰가 결정은 반드시 현장 조사 및 법률 전문가 상담 후 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.