나이스옥션 법원경매 전주 2025타경701 [1] 전라북도 전주시 완산구 중노송동 26-1 기린봉아파트 102동 1403호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경701 [1] 전라북도 전주시 완산구 중노송동 26-1 기린봉아파트 102동 1403호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경701
• 주소: 전라북도 전주시 완산구 중노송동 26-1 기린봉아파트 102동 1403호
• 용도: 아파트

전주지방법원 경매5계 2025타경701 | 소재지: 전라북도 전주시 완산구 중노송동 26-1 기린봉아파트 102동 1403호 | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 115,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경701 (1)

소재지: 전라북도 전주시 완산구 중노송동 26-1 기린봉아파트 102동 1403호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 165,000,000원

토지면적: 46.31㎡ (지분율: 4631)

건물면적: 84.94㎡ (지분율: 8494)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 박OO/권OO/수OOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본 물건은 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 15층 아파트 중 제14층 제1403호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감이며 알루미늄 샤시 창호가 설치되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방설비와 더불어 승강기 및 소방설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 교통상황

대상물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 남노송동 소재 "전주제일고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 차량 접근성은 양호하며, 인근으로 견훤로가 통과하여 간선도로를 통한 교통시설 접근성은 보통 수준입니다. 북측 및 서측 노폭 약 10M 내외의 포장도로를 통해 아파트로 진출입합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 아파트는 중노송동 26-1 외 2필지(총 3필지) 위에 위치하고 있습니다. 주요 용도지역은 제2종일반주거지역이 주를 이루며, 일부는 제1종일반주거지역이 포함됩니다. 특히, 2024년 12월 16일 지정된 **고도지구**와 **상대/절대보호구역**이 포함되어 있어, 향후 재건축 또는 개축 시 건축 높이 및 건축 행위에 제한을 받을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 사건의 종류

본 건은 채권자 수OOO의 신청에 의한 **부동산임의경매** 사건입니다. 임의경매는 통상 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로, 권리관계가 비교적 단순할 가능성이 높습니다.

3.2. 매각 대상 및 권리상 특이사항

매각 대상은 **토지 및 건물 일괄매각**으로, 별도의 제시외 건물 면적은 없습니다. 토지 및 건물 지분이 온전히 매각 대상에 포함되어 있어 매각 범위에 하자는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 보고서상 **임대관계는 미상**으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사 및 매각물건명세서를 통해 실제 점유자(임차인 또는 소유자)의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주거 편의성

주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 대규모 상권이 발달된 곳은 아닙니다. 하지만 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 아파트 내 승강기 등 필수 설비가 구비되어 있으며, 인근에 "알프스유치원", "전주제일고등학교" 등이 위치하여 교육 환경 관련 시설이 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 규제

가장 주목해야 할 리스크는 **고도지구** 지정 및 **교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)**입니다. 고도지구는 재산권 행사에 직접적인 제한을 가하며, 보호구역은 특정 시설 건축을 제한할 수 있어, 장기적인 관점에서 **재건축 또는 대규모 리모델링 시 사업 추진에 제약**이 될 수 있습니다.

5.2. 명도 리스크 및 임대차 관계

임대관계가 '미상'인 점은 명도(이사) 관련 리스크를 발생시킬 수 있습니다. 실제 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우, 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이에 대한 현장 확인과 권리 분석이 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 전주 완산구의 구축 아파트로, 감정가 165,000,000원을 기준으로 실거주 및 투자 목적을 검토할 가치가 있습니다. 15층 중 14층 로열층으로 주거 쾌적성은 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 입찰 전 복잡한 토지이용계획(특히 고도지구)과 점유 관계(임대관계 미상)에 대한 심도 있는 조사를 바탕으로 안전 마진을 확보한 후 입찰하는 것을 권고합니다.

6.2. 투자 포인트

(1) **로열층 위치:** 15층 중 14층에 위치하여 일조권과 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다.

(2) **국민 평형대 면적:** 전용면적 84.94㎡로, 실수요자 선호도가 높은 면적입니다.

(3) **토지/건물 일괄매각:** 권리관계가 단순한 임의경매이며, 매각 대상 물건의 하자는 없는 것으로 보입니다. (권리상 하자는 별도 분석 필요)

법원 정보

전주지방법원 경매5계