나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5410 [1] 부산광역시 수영구 망미동 774-116 동한빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 ""부산여자상업고등학교"" 북동측 인근에 위치하는
동한빌라 4층 401호로서, 부근은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 배산역이
소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서,
(사용승인일 : 1997년 08월 28일)
외벽 : 외장타일 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지 내 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 계단식 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-11-30)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5410 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 774-116 동한빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 108,000,000원 (1억 800만원)

토지면적: 17.95㎡ (약 5.43평)

토지지분: 17.95㎡ (약 5.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.55㎡ (약 12.87평)

건물지분: 42.555㎡ (약 12.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축물대장 상 명칭: 동한빌라

사용승인일: 1997년 08월 28일

건물구조: 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호

주요마감: 외벽 - 외장타일 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 - 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감, 창호 - 샷시 창호

1.4. 토지 이용계획

용도지역: 제2종일반주거지역

토지 형상 및 이용상태: 동하향 완경사지 내 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대입니다. "부산여자상업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 3호선 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 계단식 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (국민은행 근저당, 1997-09-09 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 국민은행 근저당 (을1, 을2): 말소

* 소유권이전 (갑1, 갑2): 해당 사항 없음 (정리된 것으로 추정)

* 중소기업은행 가압류 (갑4): 말소

* 신한카드 가압류 (갑5): 말소

* 와이케이대부 가압류 (갑11): 말소

* 하나카드 가압류 (갑14): 말소

* 부산광역시연제구 압류 (갑15): 말소

* 오케이저축은행 가압류 (갑16): 말소

* 오케이저축은행 강제경매 (갑17): 말소 (본건 경매개시결정에 따른 말소)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 91,451,602원 (약 9천 145만원)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

* 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 있을 경우 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2021년 건축, 22.307㎡, 2026년 4월 거래, 20,000만원 (약 896.6만원/㎡)

* 2014년 건축, 51.71㎡, 2026년 4월 거래, 17,500만원 (약 338.4만원/㎡)

* 1996년 건축, 74.73㎡, 2026년 4월 거래, 16,500만원 (약 220.8만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 1997년 사용승인을 받은 다세대주택으로, 건물 연식은 약 29년입니다.

가장 유사한 연식(1996년)의 '동해빌라' 사례(74.73㎡, 16,500만원)의 평당 단가(약 220.8만원/㎡)를 적용하면, 본건(42.55㎡)의 가치는 약 9,390만원 수준으로 산정됩니다.

하지만 2014년 건축된 '아트누보빌'(51.71㎡, 17,500만원)의 평당 단가(약 338.4만원/㎡)를 적용하면, 본건의 가치는 약 14,400만원 수준으로 산정됩니다.

최근 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가(10,800만원)는 유사 연식의 주택가격을 반영한 것으로 보이나, 비교적 최근의 거래가격을 감안하면 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교(부산여자상업고등학교)가 위치하며, 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용할 수 있으며, 버스정류장 또한 인근에 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 조용한 편이나, 도로 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 및 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용 또는 시간 소요를 야기할 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 건물 노후도

1997년 건축물로 약 29년의 노후도가 있어, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 도로 접합 상태

협소하고 계단식인 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 망미동 동한빌라는 주거지로서 적절한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

다만, 임대관계 미상이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 건물 노후도 및 도로 접근성도 고려해야 할 사항입니다.

최근 거래된 유사 부동산들의 가격 수준을 감안할 때, 본건의 감정가는 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 경쟁이 치열하지 않을 경우 입찰자에게 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 주거 선호도 및 향후 개발 가능성을 고려한 시세 차익 기대.

* 안정적인 주거 환경 및 양호한 대중교통 접근성.

* 감정가 대비 시장 가격의 잠재적 상승 여력.

* 철저한 권리 분석 및 임차인 현황 파악을 통해 리스크 관리 시 성공적인 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식의 다세대주택 거래 가격은 평당 약 220.8만원에서 338.4만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건(42.55㎡)에 이를 적용하면 약 9,390만원에서 14,400만원까지 시세 범위가 산출됩니다.

감정가 10,800만원은 이 범위의 중간 값에 가깝지만, 가장 유사한 연식의 주택가격을 고려할 때 다소 낮다고 볼 수 있습니다.

종합적으로, 임차인 현황 파악 등 리스크 해소 비용 및 향후 상승 가능성을 고려하여, 적정 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 예상됩니다.

본건의 실제 가치 및 낙찰 가능성은 현장 조사 및 임차인과의 협상 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.