나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1831 [1] 부산광역시 연제구 거제동 488-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장감정 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 ‘부산광역시청 녹음광장’ 서측 인근에 위치
하는 부동산(토지 및 건물, 북동향)으로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시
설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은
무난합니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서 상업용 및 단독주택 건부지로 이용중입
니다.

인접 도로상태

북동측 및 북서측, 남동측으로 폭 약 20미터 및 약 6미터, 약 15미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역입니다.

제시목록 외의 물건

제시외건물<ㄱ~ㄷ>이 지적 및 건물개황도와 같이 소재하여 구조, 용도, 면적상으로 보아
토지에 영향을 미치는 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 건물감정요항표를 참조하시기 바랍니다.

2) 기 타 : 본건 기호1 지상에 제시외건물<ㄱ~ ㄷ>이 소재하며, 구조 및 용도, 면적상
으로 보아 본건 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미치는 바 이를 감안한
토지가격은 앞면 명세표상에 별도로 부기하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2, 세멘브록크조 스라브즙 2층 건물으로서(사용승인일 : 1971.12.15.)
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 외,
내벽 : 벽지마감 및 몰탈위 페인팅,
창호 : 알미늄샷시창이며,

기호3, 3-1 : 블록조 스레이트지붕<현황: 판넬지붕> 1층으로서(사용승인일 : 1985.04.15.)
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 외,
창호 : 알미늄샷시창이며,

기호4, 경량철골조 판넬지붕 2층으로서(사용승인일 : 1989.04.12.)
외벽 : 판넬마감 외,
창호 : 알미늄샷시창이며,

내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 내부조사를 하지 못하였습니다.

이용상태

기호2, 1,2층 및 지하실 : 주택으로 이용중이며,
기호3, 3-1 : 점포 및 사무실로 이용중이며,
기호4 : 사무실 및 창고로 이용중입니다.

설비내역

기호2: 급·배수설비 및 위생설비, 개별난방설비 등이 되어있습니다..

부합물 및 종물

기호1 토지 지상에 부합물 및 종물<ㄹ~ㅅ>이 (뒷면 지적도 및 건물개황도 참조) 소재하나,
구조, 용도, 면적상 토지에 미치는 영항은 없을 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

기호3, 3-1건물은 공히 공부상 '블록조 스레이트지붕 단층, 주택' 이나, 현황은 '블록조
판넬지붕 단층, 점포 및 사무실로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 조사하지 못하였
으니 응찰시 임대내역 및 내부마감재 등을 확인하시기 바랍니다.

2) 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 중 창고 블록조 천막지붕 단층 10.4㎡, 점포 판넬조 천막지붕 단층 35㎡, 점포 파이프조 천막지붕 단층 36㎡ 은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록 2. 는 주택으로, 목록3.은 점포 및 사무실, 목록4.는 사무실 및 창고로 이용중임. 목록 3. 건물은 공부상 '블록조 스레이트지붕 단층, 주택' 이나 현황은 '블록조 판넬지붕 단층, 점포 및 사무실'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 연제구 거제동 488-1에 소재하며, 사건번호는 부산지방법원 2025타경1831 (1)입니다.

용도는 근린시설이며, 감정평가액은 4,696,034,560원입니다.

토지 면적은 492.90㎡ (약 149.1평)이고, 건물 면적은 293.31㎡ (약 88.7평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 거OOOOOOOO이며, 특이사항으로 법정지상권 및 공동담보 물건입니다.

주의사항으로 일괄매각 대상이나, 제시외 건물 중 창고 10.4㎡, 점포 35㎡, 점포 36㎡는 매각에서 제외됩니다. 또한, 매각 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격입니다.

목록 2. 건물은 주택으로, 목록 3. 건물은 점포 및 사무실, 목록 4. 건물은 사무실 및 창고로 이용 중입니다.

목록 3. 건물은 공부상 '블록조 스레이트지붕 단층, 주택'으로 등재되어 있으나, 현황은 '블록조 판넬지붕 단층, 점포 및 사무실'로 이용 중입니다.

1.1. 건물 현황

* 건물(기호2): 세멘브록크조 스라브즙 2층 건물, 사용승인일 1971.12.15. (주택으로 이용 중)

* 건물(기호3, 3-1): 블록조 스레이트지붕<현황: 판넬지붕> 1층 건물, 사용승인일 1985.04.15. (공부상 주택, 현황 점포 및 사무실로 이용 중)

* 건물(기호4): 경량철골조 판넬지붕 2층 건물, 사용승인일 1989.04.12. (사무실 및 창고로 이용 중)

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 ‘부산광역시청 녹음광장’ 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

토지는 인접지와 등고 평탄하게 조성된 세장형으로, 북동측, 북서측, 남동측으로 각각 폭 약 20미터, 6미터, 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2016년 12월 7일 접수된 거제3동새마을금고의 근저당권(을15)입니다.

등기부채권 총액은 토지 약 6,553,058,150원, 건물 약 5,743,058,150원으로 총 약 12,296,116,300원에 달합니다.

등기부상 소멸되지 않는 권리로는 법정지상권이 있으나, 매각 제외되는 제시외 건물에 대한 성립 여부가 불분명합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 박성호(부광유통): 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025.01.08, 배당신고일자 2025.08.11, 대항력 없음.

* 송나혜(푸짐한뒷고기): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

주의: 보증금 및 차임, 전입(사업)일자, 배당신고일자 등이 확인되지 않아 인수 여부 및 명도 진행에 신중한 확인이 필요합니다.

* 장유리(새콤달콤): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019.12.04, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 거제동 지역은 부산광역시청을 중심으로 주거 및 상업, 행정 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

주변에 다양한 규모의 근린생활시설이 분포하고 있으며, 단독 및 공동주택 또한 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

건물은 현재 주택, 점포, 사무실, 창고 등으로 복합 이용되고 있으며, 특히 공부상 주택으로 등재된 건물(기호3)이 현황 점포 및 사무실로 이용 중인 점은 상권 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

부산광역시청이 인접해 있어 행정 편의성이 높으며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

대중교통으로는 인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선을 이용할 수 있어 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 감정평가액을 훨씬 상회하므로, 경매 취소 또는 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 법정지상권 성립 불분명: 매각에서 제외된 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 명확하지 않아 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물 영향: 매각에서 제외된 제시외 건물들이 토지 이용 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 정보의 불확실성: 송나혜 임차인의 보증금, 차임, 전입(사업)일자, 배당신고일자 등이 미상으로, 명도 진행 및 권리 분석에 불확실성이 존재합니다.

* 건물 현황과 공부상 차이: 기호3 건물은 공부상 주택이나 현황 점포/사무실로 이용 중이므로, 용도 변경 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 내부 조사 미비: 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 마감재 등에 대한 조사가 이루어지지 않아, 내부 상태 확인에 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시청 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 준주거지역으로서의 개발 잠재력 또한 가지고 있습니다.

그러나 높은 채권 총액, 법정지상권 성립 불분명, 제시외 건물로 인한 제약, 임차인 관련 정보 부족 등 다수의 중대한 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 철저한 현장 조사와 법률 전문가와의 상담을 통해 해당 리스크 요인들에 대한 명확한 파악 및 해결 방안을 수립하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산광역시청 인접지로 인한 높은 지리적 가치와 행정 편의성.

* 준주거지역으로 분류되어 향후 용도 변경이나 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 주택, 점포, 사무실 등 다양한 업종으로의 복합적인 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 관련 문제, 임차인 정보 부족 등 중대한 리스크 요소를 다수 포함하고 있어, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 현장 방문을 통한 상세 조사, 법률 전문가와의 권리 관계 및 제시외 건물 관련 검토, 임차인과의 명도 협상 가능성 확인 등 면밀한 추가 분석이 선행되어야 합니다.

이러한 종합적인 분석 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.