나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11860 [1] 울산광역시 중구 서동 612-5 혁신센트럴시티 지하1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 서동 우정혁신지구내 외솔초등학교 남서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트
단지, 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설 등으로 이용중이며 그외는 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

찰근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 내 지하1층으로
외벽 : 유리, 치장판넬
내부 : 인테리어
창호 : 샤시 등

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황 공실임.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기, 기타부대설비 등이며 폐문으로 상세는 경매진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 사다리형 유사지로 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

토지는 남동측 폭 33미터, 북서측 폭 16미터 도로와 접하고 북동측으로 폭 6미터의 보행자
전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-08-30)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.본건은 호실표시가 없으나 경계벽으로 구분되어 있고 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있으므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의 ‘구분소유권의 목적’이 인정될 수 있는 것으로 판단하고 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다.

2.본건은 경사지에 건축되어 전면은 남동측도로에서 보면 1층으로 보입니다.

3.주변 상가 미활성화로 경락가율이 낮은 지역이므로 응찰시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 본건은 호실표시가 없으나 경계벽으로 구분되어 있고 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있으므로 경매 응찰시 확인요함
2. 현황은 공실상태임
3. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산지방법원 2025타경11860 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지: 울산광역시 중구 서동 612-5 혁신센트럴시티 지하1층102호 (신주소: 울산광역시 중구 종가로 655 (서동))

물건종별: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점))

감정가격: 223,000,000원

토지면적: 30.04㎡ (약 9.10평)

토지 지분 면적: 30.04㎡ (약 9.10평)

건물면적: 47.76㎡ (약 14.45평)

건물 지분 면적: 47.76㎡ (약 14.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 헐미스매니지먼트컨설팅대부유한회사 (추정)

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항:

1. 본건은 호실 표시가 없으나 경계벽으로 구분되어 있고 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있으므로 경매 응찰 시 현장 확인이 필요합니다.

2. 현재 공실 상태입니다.

3. 재매각 건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

특수물건정보: 유동화물건, 재매각

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 건물 상세 정보

건물명: 혁신 센트럴시티

구분: 지하 1층 102호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 지하 1층, 지상 3층 건물 내 지하 1층

내부 마감: 인테리어

준공일: 2016년 11월 11일

1.2. 토지 이용계획 및 현황

토지 용도 지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역 (우정혁신지구)

토지 형상: 완경사지대의 사다리형 유사 토지

인접 도로: 남동측 폭 33미터, 북서측 폭 16미터 도로와 접하며, 북동측으로 폭 6미터 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

이용 현황: 근린생활시설 부지

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역.

공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 중구 서동, 우정혁신지구 내에 위치합니다.

외솔초등학교 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 그 외 지역은 나지 상태입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 3층 건물 중 지하 1층에 위치합니다.

외벽은 유리 및 치장 패널로 마감되었고, 내부는 인테리어 처리되었습니다. 창호는 샤시 등으로 구성되어 있습니다.

공부상 용도는 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이나, 현재는 공실 상태입니다.

2.4. 설비 내역

공동 위생, 급배수 설비, 화재 관리, 승강기, 기타 부대 설비 등이 갖추어져 있습니다.

현황 폐문으로 인해 상세 설비 내역은 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 인수해야 할 임차인의 보증금 합계가 0원입니다. 따라서 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2017년 1월 26일 접수된 헐미스매니지먼트컨설팅대부유한회사의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인한 소멸: 본 건의 매각으로 인해 을1 근저당권 외에 을1-4 근저당권부 채권질권 설정, 갑7 임의경매, 갑8 압류 등 모든 등기사항이 말소될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 공부상 지상권 개요가 있으나 현재로서는 해당 사항 없음)

3.3. 물건명세서 주요 참고사항

본건은 호실 표시가 없으나, 경계벽으로 구분되어 있고 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있으므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의 ‘구분소유권의 목적’이 인정될 수 있는 것으로 판단되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 현장에서 이를 재확인하시기 바랍니다.

본 건은 경사지에 건축되어 전면에서 볼 때 1층처럼 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

본건은 울산광역시 중구의 신규 개발이 진행 중인 우정혁신지구 내에 위치하여 장기적인 발전 가능성을 가지고 있습니다.

아파트 단지와 학교가 인접해 있어 기본적인 배후 수요가 형성되어 있습니다.

주변 도로망이 잘 정비되어 있어 차량을 이용한 접근성이 우수합니다.

4.2. 상권 현황 및 전망

본건이 소재한 지역의 경우, 주변 상가들이 아직 완전히 활성화되지 않은 상태로 경락가율이 낮은 편이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

하지만 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따라 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4.3. 토지 이용 계획

토지는 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 시설 운영 및 개발에 적합한 용도입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 외솔초등학교가 위치해 있으며, 함월고등학교, 울산여자고등학교, 울산과학대학교 등 다양한 교육 시설로의 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

인근에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

또한 병원, 은행 등의 금융 및 의료 서비스 이용 또한 가능한 지역입니다.

5.3. 교통

인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 남동측 33미터, 북서측 16미터 등 주요 도로와 인접하여 차량 이용 시 시내외 이동이 수월합니다.

5.4. 주변 환경 (혐오시설)

주변 환경 조사 결과, 본 물건과 인접한 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 건은 현재 공실 상태로, 주변 상권의 미활성화로 인해 공실이 장기화될 가능성이 있습니다.

6.2. 재매각 건

재매각 건이므로, 이전 입찰 시 발생했던 문제점이나 시장의 평가 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

6.3. 호실 확인 필요

구체적인 호실 표시가 없으므로, 실제 현장에서 경계벽 등을 통해 구분된 호실의 정확한 위치와 상태를 반드시 확인해야 합니다. 건축물현황도와 실제 현황이 다를 수 있습니다.

6.4. 낮은 경락가율

주변 상권의 미활성화로 인한 낮은 경락가율은 투자 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로, 적정 입찰가 산정에 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 우정혁신지구라는 발전 잠재력이 있는 지역에 위치하며, 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 매우 안전한 물건이라는 장점이 있습니다.

그러나 현재 상권이 완전히 활성화되지 않았고, 본 건 역시 공실 상태이며, 재매각이라는 점은 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

가장 중요한 것은 현장 답사를 통해 호실의 정확한 위치와 상태를 파악하고, 향후 지역 개발 계획 및 상권 활성화 가능성을 면밀히 검토한 후 투자 결정을 내리는 것입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 소멸되어 권리관계가 깨끗합니다.

* 울산광역시 신규 개발 지구인 우정혁신지구 내에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 매우 우수합니다.

* 상권 활성화 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 223,000,000원입니다.

현재 주변 상권의 미활성화 정도와 낮은 경락가율 등을 고려할 때, 감정가보다는 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

인수되는 보증금이 없어 별도의 추가 비용은 발생하지 않습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 약 75% ~ 85% 수준인 167,000,000원에서 189,000,000원 사이의 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 기본적인 분석이며, 현장 답사를 통해 파악한 물건의 실질적인 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.