나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11093 [1] 경상북도 구미시 송정동 2 푸르지오캐슬 303동 18층1806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 '금오초등학교' 북동측 인근에 위치한 '푸르지오캐슬
303동 18층 1806호 아파트 단위세대'로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설 점포상가,
소하천, 경부선철도 등으로 형성된 아파트지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 도심접근성, 대중교통사정 등 제반 교통사정은 무난한
편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 18층건(303동) 중 18층 1806호 단위세대로서
사용승인일: 2007.8.22
외벽: 외장페인팅, 일부 석재치장 등
내부: 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등
창호: 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

푸르지오캐슬 제303동 18층 1806호 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접지대와 대체로 등고 평탄하게 조성하여 아파트 건부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복 6차선, 서측으로 세로의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉),
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률},
상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 철도보호지구(철도보호지구){철도안전법}입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

물건 비고

을구 12번 전세권설정등기(2015.04.10.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 김천지원 2025타경11093 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 송정동 2 푸르지오캐슬 303동 18층 1806호

* 용도: 아파트

* 감정가: 2억 6천 5백만원 (265,000,000원)

* 토지면적: 36.05㎡ (약 10.9평)

* 건물면적: 84.91㎡ (약 25.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (김원규)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 '금오초등학교' 북동측 인근에 위치한 '푸르지오캐슬 303동 18층 1806호 아파트'이며, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 소하천, 경부선철도 등으로 형성된 아파트지대입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 도심 접근성 및 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 단지 동측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 6차선, 서측으로 세로의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지 이용계획: 제3종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을구 12번 전세권설정등기(2015.04.10. 등기, 한국토지주택공사, 2억 6천만원)입니다.

* 인수되는 권리: 을구 12번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

* 기타 권리사항:

* 소유권이전 등기: 조의현 외 1명(2008.01.22.), 홍정숙(2013.11.04.), 김용수(2015.04.17.)

* 압류: 화성시징수과(2022.07.19.)

* 강제경매: 김원규(2025.05.30., 채권액 2억원)

* 총 등기부채권액: 2억 6천만원 (260,000,000원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

임대관계가 미상인 점은 실제 점유자가 있더라도 보증금이나 월세 등 계약 관계를 파악할 수 없어 잠재적 분쟁의 소지가 있을 수 있으니, 현장 방문 등을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 본건이 속한 푸르지오캐슬 C단지는 아파트단지, 근린생활시설, 점포상가 등이 밀집된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 단지 인근에 다양한 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

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* 건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 18층 건물 중 18층 1806호로, 사용승인일은 2007년 8월 22일입니다.

* 내부상태: 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등으로 마감되었으며, 샷시유리 창호 등입니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보 (푸르지오캐슬C단지): 총 313세대, 최고 18층, 주차대수 87대(지하 11대, 지상 4대) 규모입니다. 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 최우선 변제 대상이 아닌 인수되는 선순위 전세권: 을구 12번 전세권설정등기(2015.04.10. 등기, 2억 6천만원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 2억 6천만원의 부담이 발생할 수 있음을 의미하며, 투자 비용 산정 시 반드시 고려해야 할 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임대 관계 미확인: 실제 임차인이 거주 중일 경우, 보증금 및 월세 등 계약 조건이 불명확하여 명도 또는 보증금반환 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제3종일반주거지역 내에 위치하나, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구 등 각종 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 구미시 송정동에 위치한 푸르지오캐슬 아파트로서, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 2억 6천만원에 달하는 선순위 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이 상당하여, 총 투자 비용이 시세보다 훨씬 높아질 가능성이 높습니다. 또한, 임대관계가 미상인 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 인수되는 전세권으로 인해 입찰자가 제한될 가능성이 있어, 권리 관계를 명확히 이해하고 감당 가능한 범위 내에서 입찰한다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 구미시 송정동이라는 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 구축 아파트라는 점은 장기적인 관점에서 가치를 유지할 수 있는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(84.91㎡) 및 층수(18층)에 해당하는 2026년 5월 6일 거래 사례가 2억 3천만원(230,000,000원)에 있었습니다. 감정가(2억 6천 5백만원)는 최근 시세 대비 다소 높은 편입니다.

인수되는 전세권(2억 6천만원)을 고려할 때, 낙찰가 외 추가 부담액이 크므로 총 투자 비용이 상당해집니다. 따라서, 예상 입찰가는 물건 자체의 시장 가치와 인수되는 권리 부담을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건 자체의 시장 가치를 고려할 때, 최근 실거래가를 참고하여 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 인수되는 전세권 2억 6천만원을 제외한 금액이며, 실제 총 지출 예상액은 낙찰가에 2억 6천만원을 더해야 함을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.