나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11098 [1] 경상북도 구미시 고아읍 원호리 455 원호점보타운 101동 10층1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 고아읍 원호리 소재 ""문장초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주변일대는 학교 및 공원, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트(벽식)조 평슬래브지붕 15층건 중 제10층 제1007호로서(사용승인일:1997.01.14)

- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
- 바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감.
- 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기.소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 등고평탄하게 조성된 아파트부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20미터 내외, 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-02-22)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기 타 : -.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기(임대차보증금 90,000,000원, 전입일자 2022.05.04, 확정일자 2022.03.29)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

김천지원 2025타경11098 (1)

2. 소재지

경상북도 구미시 고아읍 원호리 455 원호점보타운 101동 10층1007호

2. 물건종별

아파트

2. 감정평가액

78,000,000원

2. 토지 정보

* 면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

* 토지 지분: 32.23㎡ (약 9.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 건물 정보

* 면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

* 건물 지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 경매 구분

부동산강제경매

2. 채권자

주OOOOOOO

2. 집합건물 정보

* 아파트명: 원호점보타운

* 동: 101동

* 층: 10층

* 호수: 1007호

* 사용승인일: 1997년 1월 14일

* 건축구조: 철근콘크리트(벽식)조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제10층

2. 특이사항

* 대항력있는임차인 존재

* 선순위임차권 등기 확인

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기(임대차보증금 90,000,000원, 전입일자 2022.05.04, 확정일자 2022.03.29)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 구미시 고아읍 원호리 소재 "문장초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 일대는 학교, 공원, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2. 교통상황

* 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트(벽식)조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제10층에 위치합니다.

* 내외부 마감 상태는 일반적인 아파트 수준으로 판단됩니다.

* 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전 설비, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로, 중로 등 도로 관련 도시계획시설 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 법적 규제를 받습니다.

2. 인접 도로상태

* 서측으로 폭 약 20미터, 동측 및 남측으로 폭 약 6미터, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리

* 갑구 4번 접수 2025-06-04, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025타경11098) 입니다.

2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 11번 2024년 5월 2일 주택임차권등기 (21111호)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

2. 주요 권리관계

* 갑구 2번 접수 2022-04-29, 주식회사김엔정 소유권이전

* 갑구 3번 접수 2023-03-16, 권유진 소유권이전 (매매금액 85,000,000원)

* 을구 11번 접수 2024-05-02, 이동주 주택임차권 (보증금 90,000,000원, 인수 대상)

* 갑구 4번 접수 2025-06-04, 주택도시보증공사 강제경매 (말소기준권리)

2. 임차인 현황

* 임차인: 이동주 (이 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 4일

* 확정일자: 2022년 3월 29일

* 배당신고일자: 2024년 5월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 11번 임차권등기 상의 임차인으로, 보증금 90,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

2. 주변 환경

* 본건은 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 생활권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 문장초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2. 잠재적 혐오시설 여부

* 현재 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

2. 주거 편의시설

* 주변 근린생활시설 이용 가능

* 학교(문장초등학교) 인접

2. 단지 내 시설 (원호점보타운)

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

2. 단지 규모

* 총 8개동, 810세대 규모의 아파트 단지입니다.

* 지상주차 3대, 지하주차 27대, 총 341대 주차 가능합니다.

3. 아파트 매매/임대 시세 (2026년 6월 기준)

* 최근 거래 사례 (전용면적 59.76㎡): 69,000,000원 (2층, 직거래), 83,000,000원 (4층, 중개거래), 92,000,000원 (13층, 중개거래)

* 최근 전월세 사례 (전용면적 59.76㎡): 보증금 65,000,000원 (4층, 월세 0원), 보증금 5,000,000원 + 월세 430,000원 (11층), 보증금 5,000,000원 + 월세 400,000원 (6층)

* 본건은 10층으로, 최근 매매 사례 중 13층(9,200만원)과 4층(8,300만원) 사이의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 임차인 인수 보증금

* 가장 큰 리스크 요인은 을구 11번의 선순위 임차권 등기입니다. 임차인 이동주 씨의 보증금 90,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인(입찰자)이 해당 잔액을 인수해야 합니다.

* 현재 감정가(78,000,000원) 및 최근 최고 매매가(92,000,000원)보다 높은 보증금액이므로, 배당으로 전액 변제받기 어려울 가능성이 높습니다. 이 경우, 매수인은 추가적인 금전 부담을 안게 됩니다.

2. 건축 연도

* 1997년 준공으로, 비교적 오래된 건물에 해당합니다. 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

2. 토지이용계획상 제한

* 다수의 법적 규제(가축사육제한, 보호구역, 배출시설설치제한 등)가 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본건은 경상북도 구미시 고아읍에 위치한 아파트로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 단지 자체의 규모와 주변 환경은 주거 목적으로 무난하나, 가장 큰 문제는 선순위 임차인의 보증금 9,000만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

* 이는 감정가보다 높은 금액으로, 매수인의 총 부담액을 크게 증가시킬 수 있는 치명적인 리스크입니다.

* 따라서, 본건은 임차인과의 협상 또는 법원 배당 결과를 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 입지 조건

* 학교(문장초등학교) 인근으로 교육 환경이 비교적 우수합니다.

* 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 인프라가 갖춰져 있습니다.

2. 주변 시세

* 최근 거래된 유사 면적의 아파트들이 6,900만원에서 9,200만원 사이에서 거래되었으며, 본건의 10층 위치를 고려할 때 시장 가치는 8,000만원대 중반 이상으로 평가될 수 있습니다.

2. 토지/건물 일괄 매각

* 토지와 건물을 함께 취득하므로, 향후 재건축 등 개발 시 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금(90,000,000원)을 제외한, 순수 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

* 최근 매매 사례(6900만원~9200만원), 감정가(7800만원) 및 물건의 층수(10층)를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 적정 시장 가치는 약 80,000,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 앞서 언급된 9,000만원의 임차보증금 인수 리스크를 반드시 고려해야 하므로, 입찰가는 보증금 인수액을 감안하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

* 따라서, 초기 입찰 희망가는 80,000,000원 으로 제시하며, 이는 임차인 인수 금액을 제외한 부동산 가치 기준입니다.

* 중요 고지 : 실제 입찰가는 임차보증금 9,000만원의 인수 여부 및 배당 결과에 따라 총매수 비용이 크게 달라지므로, 반드시 법원 배당표 확인 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다. 예상 입찰가는 시장 가치에 대한 제안일 뿐, 최종 인수 가격은 다를 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.