나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11099 [1] 경상북도 구미시 고아읍 원호리 455 원호점보타운 104동 8층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 고아읍 원호리 소재 '원호초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트(벽식)조 평슬래브지붕 15층건 내 8층 807호로서,
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 서측으로 노폭 약 20미터, 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-02-22)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장조사 시 이해관계인 부재로 인하여 외부관찰, 동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으니, 업무 집행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11099 (1)

소재지: 경상북도 구미시 고아읍 원호리 455 원호점보타운 104동 8층807호

용도: 아파트

감정가: 77,000,000원

토지면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평, 전용면적)

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음 (일반적으로 전용면적보다 넓음)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 1997년 1월 14일

총 층수: 15층

해당 층수: 8층

세대수: 810세대 (단지 전체)

주차대수: 341대 (단지 전체)

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경상북도 구미시 고아읍 원호리 소재 '원호초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 주변으로 노폭 약 20미터, 6미터, 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 이동이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

지역지구 등은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 소로2류, 소로3류, 중로1류 등에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리 등기일자는 2025년 06월 04일 강제경매(갑4)입니다.

인수되는 권리:

을구 5번 주택임차권 (접수일자: 2024-07-02, 권리자: 김시은)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-09-17

확정일자: 2021-09-17

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로 보증금 85,000,000원 전액 인수 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성:

아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

주요 시설:

단지 인근에 원호초등학교가 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 존재하여 생활 편의성이 있습니다.

5. 생활정보

주거 편의시설:

아파트 단지 내 기반 시설 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

교통 편의성:

차량 진출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물 내부 설비:

위생 및 급·배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

건축 연도 및 상태:

1997년 사용승인된 아파트로, 건물 노후화가 진행되었을 수 있습니다. (사용승인일: 1997-01-14)

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수:

가장 중요한 리스크 요인은 보증금 85,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 보증금은 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 매수 비용이 증가하게 됩니다.

건물 노후도:

1997년에 건축되어 약 27년이 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

지역 규제:

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 학교보호구역(상대/절대) 등 환경 및 교육 관련 규제가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 고아읍에 위치한 아파트로, 원호초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

하지만, 85,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다.

감정가는 77,000,000원이지만, 인수되는 임차 보증금을 고려하면 총 실질 매수 비용이 크게 늘어날 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 인수되는 임차 보증금액을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

구미시 지역의 부동산 시장 동향 및 아파트 가격 상승 잠재력.

초등학교 인근의 교육 환경 우수성.

(추가적인 지역 개발 계획이나 미래 가치 상승 요인이 있다면 고려할 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 2026년 6월 거래 사례를 보면, 유사 면적(59.76㎡)의 원호점보타운 아파트 실거래가는 6,900만원에서 9,200만원 사이로 형성되어 있습니다. 2층 거래가 6,900만원, 4층 거래가 8,300만원, 13층 거래가 9,200만원으로 층별로 가격 차이가 있습니다. 본 건은 8층이므로, 현재 시세는 대략 8,133만원(평균가)에서 8,500만원 내외로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 선순위 임차인이 보증금 8,500만원 전액을 인수해야 하는 상황입니다.

현 시세 기준(약 8,133만원~9,200만원)에서 인수해야 할 보증금(8,500만원)을 제외하고 입찰가를 산정하는 원칙에 따르면,

최고가 거래 사례(9,200만원)를 기준으로 할 때, 예상 입찰가는 9,200만원 - 8,500만원 = 700만원을 초과하지 않는 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

만약 시세가 8,500만원이라고 가정하면, 8,500만원 - 8,500만원 = 0원이 됩니다.

이러한 계산 방식은 임차인 보증금 부담이 시세와 같거나 더 큰 경우, 실질적인 낙찰가를 매우 낮게 산정하게 됩니다.

본 물건의 경우, 임차인 보증금(8,500만원)이 감정가(77,000,000원)보다 높고, 최근 거래가와 유사한 수준이므로, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 매수 비용이 시세(약 8,500만원)를 넘지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1,000만원 ~ 700만원 범위 내에서, 인수 보증금 8,500만원을 고려한 총 매수 비용이 시세(약 8,500만원)를 넘지 않도록 보수적으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (총 매수 비용 = 입찰가 + 인수 보증금)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.